榆林市房地产市场调研报告.docx

巨威地产榆林项目市场调研报告
通过三天时间对榆林市各大小楼盘的走访,尤其是对项目周边楼盘的走访,对榆林市房地产市场目前的情况有了较清晰的了解。
一、榆林市目前房地产市场基本状态:
1、榆林市房地产市场目前不容乐观,基本上每个售楼部都比较冷清,几乎无人问津,有的售楼部出现了停售歇业的现象(如“长城一号”),剩余其他高端项目要么不卖,要么对外有少量房源。西南新区各售楼部证件不全,从来访看要比市区的高端楼盘稍乐观一些。总体而言,榆林房地产市场出现了严重的两极分化趋势,高端的价很高,有价无市,刚需的项目价格基本较低,在证件不全的情况下,销量基本上还行。
2、榆林市各个区域的均价分析:老城区和开发区目前处于榆林市房地产市场价格上的领头羊,价格相对持平,保持在9000元/㎡;西沙的均价在8000元/㎡;东沙和南郊在价格上仅次于西沙区,均价在7500元/㎡;西南新区是榆林市现在最活跃的市场,均价在4800元/㎡。
3、榆林市房地产各个业态分布及分析:老城区和西沙片区及开发区,目前开发的项目主要是以商住综合体为主,几乎每个项目商业的建筑面积在四五万平方米左右,写字楼酒店的建筑面积也基本在三四万平方米左右,包括我们项目周边的三个项目及二街的一个纯商业盘和长城南路的两个商住综合体,还有后续的待开发的商住综合体,
相对在榆林的房地产市场来讲,个人认为现在榆林市房地产市场的写字楼库存量已经大于实际需要量。住宅主要集中在东沙、南郊和西南新区,其中东沙主要以廉租房和经济适用房为主,部分为商品房,同时在住宅市场中还出现并且长期存在的部分小产权房和民宅独院等,这些虽然对房地产市场影响不大,但值得我们去了解这些市场的存在。
二、本项目在榆林房地产市场的环境分析:
1、地段分析:本项目处于榆林新的CBD商圈核心位置,是榆林市高新区和老城区接壤地带,扼守榆林市高新区及西南新区的门户地带,是新榆林市的市中心。
2、项目周边配套分析:
(1)教育:项目南300m,榆林市高新区高新一中,是目前榆林市教育器材和师资力量最雄厚的一所全日制中学之一;项目南350m,榆林市高新区高新三小,是高新区第三所完全小学,也是榆林市目前配置最完善的小学;西边紧邻榆林市第七中学,教育配套和师资力量也是榆林市相对较好的中学。
(2)医疗:北紧邻榆林市高新医院,是榆林市目前医疗设备最好的医院;北五百米榆林市第二医院,是榆林市历史最悠久的一家三甲医院,医疗设备及医疗技术是目前陕北地区最好的一家国家级医院。
(3)银行:西五百米处邮政储蓄和中国银行;南五百米处邮政储蓄和建设银行。
(4)交通:项目被富康路一分为二,项目西边是榆林市的城市主干道宽一百米的榆林大道。北到火车站开车五分钟,到南门汽车站开车十分钟,到机场开车半小时。
3、项目自身分析:项目南是榆林市的一条汇入榆溪河的沙河,沙河整体地势处于低洼地带,给本项目创造了很好的采光条件,同时沙河是榆林市市政规划的一个生态公园,使得项目拥有得天独厚的居住环境,加之交通环境优越,使项目拥有更高的自身价值。
三、周边竞争项目分析:目前在地理位置上能和我们项目形成对比的项目只有三个,具体如下:
1、盛高时代:在我们项目南300米处,是城市综合体,包括两栋住宅、一栋写字楼、一栋酒店和一个商业体,占地60多亩,总建面15万平,住宅面积从180-260