买卖合同法律实务
商品房买卖合同法律实务主讲人:法律事务部郑增基前言《商品房买卖合同示范文本》的意义及不足一、商品房销售广告和宣传资料的法律约束力问题最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》(以下称司法解释)第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定,并对合同的订立和房价的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
1、销售广告和宣传资料的范围。包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目发布的宣传资料、以及开发商自行印制的售楼宣传资料(如楼书)、设置户外广告、样板房等形式,对商品房进行的宣传和介绍的所有资料2、销售广告和宣传资料在法律上的性质。一般情况下,销售广告和宣传资料是邀约邀请,对开发商没有法律约束力。
3、构成合同组成部分的销售广告和宣传资料的要件。要件一:销售广告和宣传资料对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定。主要情况:
一是对房屋户型、楼层的具体说明,二是对商品房的基础设施和相关配套设施的具体说明,三是对小区内绿化的具体说明,都可能视为合同组成部分。要件二:销售广告和宣传资料对合同的订立和房价的确定有重大影响。对于商品房规划范围外的配套,如道路、商业、
服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的说明,不构成合同内容。但是,对于商品房规划范围外的配套的说明,也不能太言过其实,否则,即使不构成合同条款,也构成虚假广告。案例:厦门“旭日海湾”楼盘。制作广告和宣传资料注意事项:
一是如果措辞很具体、明确的,最好实事求是,不要轻易作出明确的承诺;二是对开发范围之外的描述可以适当夸大;三是销售广告和宣传资料明中要明确注明“广告内容不作为邀约,具体内容以政府审批和合同约定为准,合同没有约定的,以交付时的实物为准”。
二、严格按照《示范文本》中的“说明”填写和理解合同条款《示范文本》中的“说明”是合同的组成部分,对双方都有约束力,不能掉以轻心:
1、涉及需要选择或填写的内容,以手写内容或当事人选择的内容优先。
2、严格按照“说明”规定的方法进行选择、删除。
3、示范文本的条款内容可以修改、增补或删除。另外,网上签约完成后打印出来的纸质合同,要认真校对,防止打印时出现误操作三、买受人签署合同时要合法、规范、准确1、买受人委托代理人购买房屋的,应要求提交书面的授权委托书“买受人”栏可以填委托人,也可以填受托人(代理人),根据授权委托类型而定。
2、以自己未成年的子女的名义购房的,应该在“委托代理人”栏旁边的括号中注明监护人。
3、买受人有两个人以上时,不管买受人之间是按份购买还是不分份额购买,出卖人都可以要求其中任何一个买受人付清全部购房款买受人的地址栏应填写其实际居住地。
四、预售许可证颁发之前签订的合同和相关协议的效力问题
1、取得预售许可之前签订的《商品房买卖合同》的效力。最高法院司法解释第二条明确规定,取得预售许可之前签订的买卖合同无效。但是,如果在合同签订后,当事人起诉之前取得
买卖合同法律实务 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
