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中原顾问

淄博商业调研报告
商业格局:老城区美食街商圈为城市商业核心,最具商业价值,随城市开发进程,西部及北部开始形成辐射区域的次级商业中心,商业呈现向“一核两心”格局发展态势
商业市场
1
2
3
4
商业价值
商业环境
商业功能
商业走势
沿柳泉路、华光路由东南向西北递减,并形成了美食街>大润发>高新区的价值梯度
商业以满足日常消费的零售功能为主,餐饮、休闲、娱乐功能薄弱
消费环境和设施较落后,与中青年主力消费群体验式消费的需求不匹配
在华润五彩城综合体的强势带动下,美食街商圈的核心商圈功能呈现增强态势;大润发商圈在彩世界商业广场等的带动下,成为新的外溢消费目的地;高新区商圈依托规划利好,商业价值将逐步显现
美食街商圈
高新区商圈
大润发商圈
美食街商铺
王府井广场
商业市场
公寓市场
写字楼市场
商业整体市场
商业竞争项目
商业街典型案例
商圈特征:业态升级初期,以传统百货为主,集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心开始出现,消费模式传统,处于由传统购物模式向体验式消费过渡初始阶段
商圈
商圈特征
业态组合
客群定位
辐射能力
发展趋势
美食街商圈
传统商圈,市级核心商圈,商业氛围浓厚,影响力巨大
百货为主、少量小型餐饮、少量休闲娱乐、超市、专卖店、商业街
中档、中高档收入人群为主
全市
现代的集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心出现,消费模式向体验式消费过度,继续保持原定位
大润发商圈
区域商圈,起步较晚,但起点较高,商业设施配套较完善
大型超市、百货、餐饮、休闲娱乐、零售店铺、商业街、专卖店
中档、中高档收入人群、周边居民及学生
周边3公里为主
集中式商业增加,最具发展潜力的复合商业区,有可能成为西部商业中心
高新区商圈
区域商圈,依托政府规划发展的新兴商圈
大型超市、百货、餐饮、休闲娱乐
周边居民
周边2公里
形成块状商圈
商业市场
公寓市场
写字楼市场
商业整体市场
商业竞争项目
商业街典型案例
商业市场
公寓市场
写字楼市场
典型商家:商业同质化开发严重,竞争激烈,缺乏特色商业;商业消费环境和设施落后,与现代、时尚、品质消费的需求不匹配
商圈
项目名称
体量
开业时间
档次
业态
设施与环境
美食街商圈
淄博商厦
10万㎡

中档
百货
设施较落后,环境较拥挤
利群购物广场
㎡

中档
百货
设施环境较差
华润五彩城
15万㎡
预计2014年底
中高档
百货、餐饮、休息、娱乐
设施配套较好
银座商城
㎡

中高档
百货
设施环境一般
茂业天地
㎡

中高档
百货、少量餐饮休闲娱乐
设施现代感不强
王府井广场
㎡

中档
百货、低档餐饮
配套地段,环境较差
中央国际广场
㎡
开业时间待定
——
——
一般
大润发商圈
大润发
㎡
2002年
中档
超市
设施配套落户,环境拥挤
彩世界商业广场
㎡

中高档
百货、餐饮、休闲娱乐
较好,但现代感不强
新世界步行街
25万㎡
1999年
中档
百货、餐饮小吃、少量休闲娱乐
环境较差
高新区商圈
中润新玛特
㎡

中高档
百货
配套设施较好
名尚城市广场
23万㎡
预计2014年
中高档
百货、餐饮、休闲、娱乐
环境较好
商业整体市场
商业竞争项目
商业街典型案例
业态
基本立地参考条件
现有网店分布
市场容量
发展前景
百货
占地 7000 ㎡以上,面积 2-5万㎡,要求在该城市第一商圈,繁华地段,十字路最佳,商业氛围浓郁
分布较集中,主要位于四大商圈
随着华润五彩城、彩世界商业广场、深圳茂业天地的入驻,市场已基本饱和,新进入者风险较大
看好,保持市场影响力,但垄断性削弱
购物中心
占地1万㎡以上,建筑面积多在5-15万㎡,要求在该城市人口居住密集地带,半径3公里范围,固定居民达到20万人以上,十字路口最佳,交通便利
较不合理,主要分布在中心城区,高新区随着市场成熟,仍有市场空间
未饱和,在新兴的居住区或空白区域,存在市场机会
看好
中型餐饮
处于成熟商圈或同类聚集设置
较合理,存在适当的分散
未饱和,存在较大的升级机会,缺乏主题、商务餐厅
看好
商业街
处于城区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型