万科房地产产品规划定位解析.doc

万科房地产产品规划定位解析
房地产全程营销策划
??产品定位与规划解析(下)
万科集团建筑研究中心
副总策划师高剑产品策划阶段
客户的产品需求分析08. 03. 26
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产品价值的客户敏感点分析
户型
精装修园林
建筑
智能化
产品风格
分支
社区公共
配套空间
外立面一、土地分析
一块地,划分为不同的土地等级。
划分的意义在于:避免土地错配,最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。
设计强排:在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。让更多的房子分享优势
资源;让更少的房子分
担不利因素的影响。在对土地认知的基础上,通过多方案分析比较,确定
1、指标
产品定位指标
三大类:
?各类建筑面积指标,(主要:住宅、商业、车库、会所…….)
?产品配比(什么样的产品)
?户型配比(多大的产品)
2、方案
确定规划草案
规划结构
?点or板?围合or行列?高or小高?………?主入口;商业……….
确定下一步规划设计深化方向概念设计规划提升产品力土地价值最大化的选择
深圳万科城万科城总体规划??土地价值最大化的选择
项目占地40万平米,容积率
从市场角度看设计
,总建筑面积44万平米。
产品组合可以选择:
1、别墅、类别墅+多层洋房
2、别墅+洋房+高层
3、别墅+高层
别墅:15000元/平米;多层
洋房:6000元/平米;高层:
5000元/平米

根据价值最大化原则
别墅+高层价值最大化
?产品趋优定位法
?产品外立面设计向上一级
靠拢深圳万科城深圳万科城以市场为导向的规划设计广州中海蓝湾
容积率:;
万?,总建筑面积约10 万?
北
珠江
沿海限高
4层叠T
超高层成本高
11层小高层
26-36 层高层
让更多的房子看到江景
用地进深大
4 F
4 F
4 F
需获得更多
4 F
4 F
A9
4 F
会所游泳池
的景观资源
显然曲线才是江景设计最
大化的轴线,不是直线
1 1 F
A8
1 6 F
A7
A4 A1
A3
A6
A2
A5 两种基本
2 6 F
3 6 F
产品结构
3 6 F
3 2 F
3 6 F
3 6 F
客户价值: 北面看江, 景观第一“曲线连板”由
“Y型一核三”及
“一核二”两类
单元拼接组成。
曲线连板高层布局,使建筑景观界面
■底层架空层7m高,保证景观的延续最大化,95%户型均可看到江景。
及空气流通;功能为泛会所。浏
阳
河
原来方案:
1 、斜向建筑均为单栋
2 、每个院子均有有三栋联体建筑。

长沙金域蓝湾项目

高层河景:
新方案:
7000元/平
1 、斜向建筑为两栋联体
高层非河景:( 增加最好朝向的楼栋)
5000元/平
2 、除了最北端有三栋联体外, 其它均为两栋联体。
浏
阳
河广州富力桃园
单一产品一招制胜
;占地33万平米;总建
筑面积99万平米
位于广州西边,靠近鞋业市场,生
意人多,老板们重风水。外侧东向、
南向有水。中心无水,造水景。
8080
120
核心筒
120
广州富力桃园广州富力桃园单一产品一招制胜广州富力桃园单一产品一招制胜墨尔本海边住宅区
别墅+小高层
离河一段距离先建别
墅
再沿河建小高层
别墅60万澳币/套
小高层60万澳币/套
1栋别墅占地相当于
小户型4-5套
1栋小高层销售额相
当于20栋别墅销售额景观优先? 朝向优先?
厦门金域蓝湾的规划思考朝向优先,兼顾景观。北向设观景
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湖边水库,
阳台。如果北向没有马路、噪音,
100 万平米水面
五缘湾大桥
就可做景观优先(主卧、客厅北
向;次卧、厨卫南向)
A
B规划方案创造竞争力及盈利能力
入口会所商业街提升项目整体形象??星河湾入口会所商业街提升项目整体形象??星河湾
星河湾的巨大成功在于:
其成功解决了会所的经营
问题
星河湾在入口处设置会所
商业街,提升项目整体形
象;用门口的五星级酒店
解决会所问题,使得业主
享受到五星级酒店的会所
服务。
万科项目,只有10%业主
常到会所消费,主要消费
是打麻将。仁恒河滨城
位于浦东,总建面70万平,分3期开发
?完全人车分流,地下大车库,车全部进入地下。地面步行系
统,地下公交系统。
?1层门厅,休息;从门厅下到地下,地下有电瓶车,带客户到
自己家楼下长沙郡原广场
容积率最大化,效益