银川项目规划设计招商调研报告.doc

银川项目规划及招商
前
期
调
研
报
告
2009年9月
目录
一、综述 1
二、银川市北环蔬菜果品综合批发市场调研报告 1
三、银川市东环综合批发市场调研报告 4
四、对银川地区生肉市场的调查报告 7
五、本地下游集贸市场、冷库情况调研 9
六、总结 9
一、综述
批发市场的行业定位及未来发展取决于以下三个条件:一是当地的消费需求,二是周边的产业链支持,三是周边同业市场的发展状态。
银川市目前人口接近170万,市区人口只有100万,总体消费能力有限,消费习惯上来讲,有着西北地区的特性;
银川的设施农业目前已突破20万亩,宁夏设施农业总种植面积已达77万多亩,并计划在未来五年内发展到140万亩。其中的土豆、枸杞等优质农产品早已走向全国。
本项目周边市场布局如下:
北环市场属综合市场,主营蔬菜批发,东环市场主营水果批发,另外还有大量的干货副食日用品批发。目前两个市场都有场地不足的问题,东环市场在该方面更为突出,但两个市场目前都没有主动或被动的搬迁计划。
二、银川市北环蔬菜果品综合批发市场调研报告
银川市北环蔬菜果品综合批发市场位于银川市兴庆区,丽景街与上海路交接处,建于1991年,于2001年整体迁移扩建至现址,占地180亩,总建筑面积10万平方米,,是以蔬菜批发为主,集蔬菜、鲜肉、水产、畜禽蛋、水果等农副产品批发的综合性市场。市场内设有21个大经营区,11座遮阳交易大棚、2700吨气调保鲜库,拥有商户1000余户,从业人员7000余人,农副产品的日成交量逾100万公斤,成交额近200万元,日客流量3万人次。北环市场2008年的蔬菜交易量达37万吨,,是西北地区重要的农副产品流通集散地。

北环市场位于银川市兴庆区内,这里是全区贸易的中心偏东北地带,各郊区、地市的商贩来此批发货物十分便捷,市区内商户来市场采购尤其便利。北环市场紧邻银川市区最东面的一条街——丽景街,大型货车通过丽景街可直接将货物运达市场,这样的地理位置优势是北环发展良好的重要基础。

北环批发市场改建时,该地块原居民与市场方共同集资建立新市场,市场建成后,市场内大部分商铺产权归集资方个人所有,在租金的收取上,市场上无法对个人产权商铺的租金进行管理,导致商铺的租金差异较大。市场只拥有极少部分的商铺产权,租金收入较为有限。下表为北环市场各类型商铺租金:
面积(元)
年租(元)
季租(元)
月租(元)
均价(月)
副食简易房(小)
9㎡
14400
3600
1200
133元/㎡
副食简易房(大)
21㎡
36000
9000
3000
142元/㎡
肉类商铺
15㎡
19200
4800
1600
106元/㎡
肉类摊位
㎡
5400
1350
450
300元/㎡
蔬菜仓库
48㎡
12000
3000
1000
/㎡
蔬菜摊位
㎡
3600
900
300
200元/㎡
水果摊位
4㎡
6000
1500
500
125元/㎡
杂货店铺
20㎡
15600
3900
1300
65元/㎡
此外,市场对每间商铺还要收卫生费40元/月。
肉品交易区内产权全部为个人所有,在这经营的商户需要向市场缴纳一定的占道经营管理费,但由于今年整体经营情况较差,市场免收此项费用,并且市场长期对下岗职工免收此项费用,鼓励其再就业。

北环市场在闹市区的东北角,东临银川市区目前最东侧的一条环城路——丽晶街,其余三面有两面是居民区,另一面原本是作为扩建用的地皮,但目前银川市不允许其扩建。
场内主要交易品种是蔬菜,此外还有近80亩的面积经营服装百货、干货调料副食和水果。目前是本地菜交易旺季,外地菜交易主要是作品种补充。每天早上进场销货车辆中包括120辆中大型货车和250辆本地三轮车(都在场内,外地车有50辆左右),购货车150辆(都在场外)。

北环市场是区内蔬菜与肉类最大的集散地,从各地到市场上销售蔬菜的商户较多,市场对货物收取进门费,进门收费标准为:货物均价×过磅重量×%+30元/天(过磅费)+5元/天(卫生费),如果货物属于产生垃圾过多的(如:笋、白菜),则收取3元/吨的卫生费。市场内设有电子结算中心,进场车辆管理费施行电子结算,车辆进场时,需将行驶证押在收费室,出场时交费换取行驶证。蔬菜区商户必须使用市场提供的电子秤进行货物称重,市场通过交易记录,便可得到货物的均价,交易量等信息。小货车进场不称重,市场对每个临时摊点收取20元/天的管理费以及5元/天的卫生费。
市场内