凯伦湾三期规划设计任务书.doc

凯伦湾三期规划设计任务书.doc
规划设计任务书
汇景集团设计部
2012-11-6
目录
一、项目概况 3
(一)项目区位及用地范围 3
(三)项目四至 4
(四)道路交通 5
(五)周边环境 5
(六)项目用地特点 5
(七)不确定因素 6
二、规划设计原则与要求 6
(一)客户定位与需求 6
(二)项目定位 7
(三)规划设计原则 8
(四)规划设计要求 8
(五)户型设计 9
三、规划设计依据及成果要求 11
(一)设计依据 11
(二)设计成果要求 11
一、项目概况
(一)项目区位及用地范围
项目位于东莞市沙田镇民田村,沙太路旁。距离沙田镇标2分钟车程,距离镇政府约4分钟车程。
本项目
进港大道
工业大道
镇政府
往虎门
沙田大道
项目区位图
(三)项目四至
北面为广荣中学
西面为沙太路、临街民房、混泥土生产地
东面为西太隆河及岸上民房
政府规划之进港大桥
南面为农民房
进港北路(宽60米)
规划中的进港大桥
地块示意图
东
西太隆湖、民房
西
沙太路(宽80米)、民房
南
民房、进港北路(宽约60米)
政府规划之进港大桥
北
广荣中学
(四)道路交通
西侧临沙太路(沙田通往虎门的主干道);
港口大道;
沿海高速(沿江高速),广州-东莞-深圳-西部通道(香港等);
穗莞深城际轨道。
(五)周边环境
商业配套:沙太路(项目对面)有民田村综合市场。其他无。
公交线路:通过城区及沙田镇区的至少两条以上。
教育资源:广荣中学。
(六)项目用地特点
占地:
容积率:
计容建筑面积约:32141平方米
建筑层数:地上3层,地下1层
绿地率:<=35%
建筑密度:<=35%
政策限制:暂无“90/70”政策限制
三期地块
二、规划设计原则与要求
(一)客户定位与需求
沙田客户
1、本地居民
本地人有宅基地,但年轻一代结婚后都愿买商品房。
2、外地来沙田生意人
外地人因安家落户,愿买商品房,但对价格承受力有限。
3、本地老板
较富裕的老板层对别墅很感兴趣。
4、公务员白领为了生活品质,首先会在城区买房。沙田会考虑投资。
5、老师等固定薪资阶层
老师有购买意愿,且一定买在沙田,外地老师买来自住,本地老师自住+投资
厚街客户
1、厚街本地人,主要为高档洋房及别墅的核心客户群。
2、在厚街开厂、经济实力强的外地人,可考虑沙田投资。
3、来厚街做普通生意的外地人,都要买房落户,为本项目重点客户。
4、靠近沙田的涌口村居民,双岗村工厂职员,愿意到沙田买房,因为距离近,空气好。
虎门客户
1、专业市场老板
因为专注本行业发展,一般对房地产投资不感兴趣。店铺职员可以接受沙田。
2、虎门本地人
虎门高端客户一般不愿去沙田置业。如果是优质别墅,可以考虑。
3、外地生意人
虎门外地生意人普遍愿意买房,但觉得房子太贵,买不起。
泛沙田区域客户小结:
虎门:本地人关注资源型优质别墅,兼具投资自住功能;
厚街:本地人关注资源型优质别墅,外地人关注高性价比洋房产品;
沙田:本地人购买需求强烈,对别墅及洋房均有需求。
【推广核心】:地段(沙田十年规划/虎门港规划)、景观资源、社区规模、社区配套愿景;
【推广侧重】:以关注高品质、舒适性、投资需求为主
(二)项目定位
项目位于沙田镇民田村,属于政府规划的沙田镇新中心区范围内,未来珠三角城际轨道交通的重要区域(链接广州与港澳等地的重要通道)、国家一类口岸虎门港区的后花园。
本项目属性定位: 高档生活住宅区
区域形象:有珠三角城际轨道、沿海高速、虎门港后花园、沙田镇新区等发展规划,发展前景无限。沙田处于广州、深圳、香港等地之中心区域,是链接三地的交通重要交通要道,港深穗等地经济的快速发展和融合,将给沙田镇带来无限的发展前景。
高端的形象:未来随着城际轨道交通、沿海高速、虎门港口等建设投入,项目以高端形象和高端产品占据市场领导者的地位,以此吸引更广泛的客户群。
纯正的社区感:沙田目前在售项目或规模过小,或配套不齐全,社区感不够。本项目要求,在地块周边产品丰富,配套丰富(商业街、休闲会所、运动会所、幼儿园),同时通过高端品质的建筑立面、高赠送附加值等元素构成项目在此市场的标杆,也彰显社区非凡品质。
社区文化的营造:通过丰富的建筑符号,以及参与性强/景观层次丰富的园林设计,充满艺术气息的小品/雕塑等,塑造悠闲、尊荣的社区文化。
产品分化:结合本地块的素质,初步建议本地块以高端产品为主
(三)规划设计原则
1、定位高端住宅项目;
2、景观资源最大化,结合水系的应用;
3、市场产品竞争差异性优势和产品的丰富