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地产企业不同融资方式核心财税问题解析与规划
地产企业
不同融资方式核心财税问题解析与规划
目录
1 地产企业的融资渠道和融资方式
2 资金的进入和退出方式
3 信托的重点财税问题解析
4 私募股权重点财税问题解析
目录
5 资产证券化融资的重点财税问题6 房地产信托投资的重点财税问题7 银行贷款的财税问题8 BOT和BT的财税问题
目录
9 合作开发的财税问题
1
0 金融租赁融资的财税问题
11 企业兼并收购融资的财税问题
12 同业拆借或民间借贷的财税问题
13 海外上市投资架构的税收风险
地产企业的融资渠道和融资方式1、银行间市场:短期融资券、中期票据、固定收益类信
托、资产支持票据(ABN)、资产支持证券(ABS);2、证券交易所市场:股性信托投资基金、企业资产证券
化(ABS)、股票;3、保险资金:股权投资、债权投资、地产类金融产品;4、社会资本:以信托计划为载体的房地产基金、有限合
伙、信托与有限合伙的结合,企业资产证券化(ABS)5、产业资本:股权投资基金、同业拆借
资产支持票据(ABN)资产支持票据是一种债务融资工具,该票据由特定资产所产生的可预测现金流作为还款支持,并约定在一定期限内还本付息。资产支持票据通常由大型企业、金融机构或多个中小企业把自身拥有的、将来能够生成稳定现金流的资产出售给受托机构,由受托机构将这些资产作为支持基础发行商业票据,并向投资者出售以换取所需资金。资产支持票据其发行过程与其他资产证券化过程类似,即发起人成立一家特殊目的公司(Special Purpose Vehicles, SPV),通过真实销售将应收账款、银行贷款、信用卡应收款等资产出售给SPV,再由SPV以这些资产作为支持发行票据在市场上公开出售。
资产支持证券资产支持证券(Asset-Backed Security, ABS)是一
种债券性质的金融工具,其向投资者支付的本息
来自于基础资产池(pool of underlying assets)产
生的现金流或剩余权益。与股票和一般债券不同,资产支持证券不是对某
一经营实体的利益要求权,而是对基础资产池所
产生的现金流和剩余权益的要求权,是一种以资
产信用为支持的证券。
ABS的基础资产资产支持证券最初采用的基础资产为住房
抵押贷款用于支持发行的基础资产类型还包括汽车
消费贷款、信用卡应收款、学生贷款、住
房权益贷款、设备租赁费、厂房抵押贷款、
贸易应收款等。
资产支持证券的发行过程首先由基础资产的发起人,包括商业银行、储蓄贷款公司、抵押贷款公司、信用卡服务商、汽车金融公司、消费金融公司等,将贷款或应收款等资产出售给其附属的或第三方特殊目的载体(special purpose vehicle, SPV),实现有关资产信用与发起人信用的破产隔离(bankruptcy remoteness)由SPV将资产打包、评估分层、信用增级、信用评级等步骤后向投资者公募或私募发行产品类型包括简单的过手证券(pass-through security)和复杂的结构证券(structured security),如MBS(mortgage-backed security)、
CMOcollateralized mortgage obligation 等。资产支持证券的投资者主要是银行、保险公司、货币市场基金、共同基金、养老基金和对冲基金等。由于大多数资产支持证券的存续期限、偿付结构、信用增级手段等都各不相同,其交易大都在OTC市场进行,主要通过电话双边报价、协议成交,因此除标准化程度较高的MBS外,其他类型的ABS一般流动性不足、价格透明度不高。
抵押贷款证券化(MBS)的模式表外模式也称美国模式,是原始权益人如银行把资产“真
实出售”给特殊目的载体(SPV),SPV购得资产后重新组
建资产池,以资产池支撑发行证券;表内模式也称欧洲模式,是原始权益人不需要把资产出售
给SPV而仍留在其资产负债表上,由发起人自己发行证
券;准表外模式也称澳大利亚模式,是原权权益人成立全资或
控股子公司作为SPV,然后把资产“真实出售”给SPV,子公
司不但可以购买母公司的资产,也可以购买其他资产,子
公司购得资产后组建资产池发行证券。
常见的信用增级方式,及其对企业再融
信用评级的常用指标
:债性投资、股性投资(公司、
DPP、 REITs )等
? 受让房地产项目公司股权或向房地产项目公司进行增资
? 受让房地产项目公司的特定资产收益权(股性或股债结合