江苏国信镇江庄泉项目定位规划设计.ppt

价值
最大化
风险控制
资源约束
□报告之核心问题
在满足资源约束及风险控制的前提下,
如何实现价值最大化?
第一部分市场研究
第二部分项目定位
第三部分产品分析
第四部分规划设计建议
第五部分经济测算
第六部分营销推广
Contents
基地现状认知
地块位置
项目隶属润州区南徐板块,紧邻镇江站站前广场
□大区位条件
基地位于镇江老城区与正在建设中的南徐新城之间的核心位置
镇江火车站
中浩国际
万达拟开发
用地
华都名城
地块位置示意图
□小区位条件
行政区域:润州区黄山南路西侧、
黄山中路北侧、黄山西路南侧
北
南
东
西
地块西面紧邻规划中的万达广场,再往西是百盛家园住宅小区。
地块北接扩建中的黄山西路(再往北是铁道)。东北角为黄山路转盘,西北角就是镇江城际铁路火车站南广场(建设中)。
地块南面新拓宽改造并新改名的北府路,道路以南是华都名城(60万㎡)。
地块东临黄山南路,对面是在建的中浩国际广场项目(基本售罄)。
基地四至
城际铁路车站南广场规划示意图
镇江城际火车站的建设给本案带来了人流的同时也影响了本案的居住环境
立项重要因子
项目环境
交通条件
周边配套
基地周边商业生活配套分布在黄山南路、老黄山路,商业形象档次较低
项目周边华都名城等中高档小区,居住氛围较浓厚
基地西北侧,城际铁路在建,便捷轨道交通指日可待
□项目SWOT分析
(拟拍地块发展条件及价值分析)
1、主城区地段优越,配套成熟
2、城际铁路火车站广场2010年竣工
3、路网发达,交通便利
4、万达广场选址地块西侧,直接带动本地块商业价值
1、地块具体位置指标数据尚不明确
2、火车站带来人流复杂,环境不佳
3、高容积率的市场接受抗性
4、噪音污染,影响居住环境
1、城际铁路开通将拉近城市距离感
2、老城改造,城市拆迁量庞大
3、现有商业配套档次较差,而未来新的区域商业中心的潜在地位,使得其成长空间较大,可结合万达广场,趁市而为
4、产品定位,规划设计可有机结合
1、高端客户被镇江大量别墅产品(尤其是城市别墅)分流
2、非理性市场,面粉比面包贵
3、楼市走向和未来政策的不确定性
W 劣势
S 优势
O 机会
T 威胁
1、对应高容积率的产品如何构架?市场接受度如何?
2、本项目的关键点商业该如何定位?
3、拥有区位优势,但人流噪音并举,居住与商业如何兼得?
地块解读结论