20120203嘉良地产税务地块定位报告.ppt

嘉良地产税务地块 定位报告(汇报稿)
市场分析
房地产行业处于非常时期,国家调控政策频出;而景洪处于旅游快速发展时期,房地产投资火热,外来大牌开发商纷纷进入景洪市场,未来景洪将进入大盘时代,市场供应会趋向于小户型度假公寓、度假别墅、旅游商业三个方向,地产行业处于一个风险与机会并存的历史时期;景洪市场目前客户投资行为旺盛,客户以外地观光客户及本地投资客为主,资金实力雄厚,客户看中投资回报,价格敏感度相对较低。
市场环境关键词:
调控政策趋严、城市发展向好、大盘时代、市场供应多元化、投资旺盛,客户资金雄厚
区域特征
区域位置优越,未来发展向好,随着环城路的改造及西双拾贰城、滨港国际等项目的建成运营,区域未来将成为景洪新的城市中心;但目前区域开发主要集中在环城路以东临澜沧江一侧,项目所在的环城路以西区域开发强度较小,目前以民房等为主,形象相对较差,商业氛围较差。
区域关键词:
位置优越、未来城市核心、目前项目所在一侧形象较差
项目分析
本项目关键问题点:
建筑形式如何组织?
项目整体定位问题?
如何树立项目独特性?
项目关键词:
小规模、位置优越、区域未来发展向好、城市投资购买旺盛、调控政策趋严
本项目地块
宣慰大道
勐泐大道
勐海路
西双版纳大桥
建筑布局限制条件
项目用地面积较小:用地面积小,规划可发展空间不大
回迁限制:回迁要求市场价值一千万,套数70套。以5000元均价测算,每套面积约28平米。
回迁房摆布有几种方式:
一、集中分层设置;单套面积过小,对整体规划影响较大
二、集中分区设置;会对后期运营管理造成影响
三、分栋设置;相互独立,干扰较小
建筑布局建议
方案一:延边L型布局
根据地块特征,延边L型布局及点拼布局两种形式为项目可能的布局形式
此方案存在公摊面积大、产品品质相对较低等硬伤。且难以解决回迁房布置问题。
方案二:点拼布局
以下方案的布局为点拼设计,可满足项回迁房与公寓相对独立的布局。
建筑布局建议
此方案公摊相对较低、产品品质相对较高。
回迁房部分可以通过在其中一栋摆布方式避免相互干扰等问题。
大堂区域面积不必过大,装修不必奢华,但要强调个性、温馨,与酒店主题契合。
一层剩余面积可考虑剩余用途。
大堂
以市场常规开发方式有以下几个障碍:
销售价格:目前景洪市场公寓售价普遍在5000以内,售价不高,利润有限;
销售速度:未来市场竞争激烈且同质化严重,销售速度无法保证。
针对以上障碍,主要需解决问题:销售价格、销售周期、回款速度
酒店式公寓:本质是公寓,酒店是经营手段,但酒店所能经营的房间具有不确定性;
公寓式酒店:本质是酒店,但房间的表现形式是公寓,统一经营。
根据地块特征,项目体量及项目开发要求,我们认为公寓式酒店做法较适合本项目
可能的方向
参考案例
成都果然(24房)酒店
成都果然(24房)酒店位于成都东区音乐广场,由国内著名设计师团队奉献的风格迥异、充满激情和梦幻感的24间主题奢华空间,以及24个房间背后的故事为追求快乐者而生,为追求品质生活者而备,为追寻梦想者提供独有的入住体验。
果然24房酒店采用高端顶级设计,24个房间各具特色,给人以全新的视觉和独特的享受,它脱离了传统酒店的客房式服务,而是让入住酒店的客人确实感觉到家的温馨。每个房间都有自己的名字和自己的故事,房间的名字包括:未来水世界、橱窗人生、钢琴车间、车间花园、摄影、涂鸦、一网情深、永远的站、蜂巢、果密、音碟、黑胶碟、悬浮、管井、浮冰、盒子、山洞、视界、正房、通铺、企鹅版、马赛克、工业记忆、数码。