房地产开发流程.pptx

房地产开发流程培训
XLK
新联康研展部

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第二部分
第一部分
房地产开发阶段
房地产开发流程
大体上,房地产从开始到结束大致可以分为10 阶段
可行性
设想
申请
设计
征地拆迁
施工
营销
物业
筹资
招标
开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
本阶段主要内容是对地块进行基本了解
土地开发由来
地块基本条件
所处区域自然环境
所处区域社会环境
地块位置及交通条件
区域房地产开发情况
区域地产价格情况
区域设置潜力
作为进军某地的平台要对项目进行必要性分析
可行性
设想
申请
设计
征地拆迁
施工
营销
物业
筹资
招标
可行性研究是房地产项目开发的第二步,决定拿地与否的关键步骤
项目决策背景
地块深度解析
项目法律及
政策性风险
城市定位背景
项目市场定位
规划设计要点
投资收益分析
SWOT
研究结论
可行:进行下一步申请项目用地
不可行1:放弃
不可行2:出于战略需求,申请项目用地
此阶段,一般需要专业的地产代理公司或评估公司介入
可行性
设想
申请
设计
征地拆迁
施工
营销
物业
筹资
招标
此阶段一般办理以下事项
1、发改委审查可行性研究报告和进行
项目立项
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应
方式的审查
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程
相关专业内容和范围进行审查
6、规划部门办理项目选址意见书
申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步。
可行性
设想
申请
设计
征地拆迁
施工
营销
物业
筹资
招标
项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。
1、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1)人防办进行人防工程建设布局审查
2)国土资源局办理土地预审
3)公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查
4)规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》
5)规划部门确定建设工程规划设计条件
2、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1)规划部门对初步设计的规划要求进行审查
2)公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查
3)公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查
4)人防办对初步设计的人防设计进行审查
5)国土资源局进行用地预审
6)市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查
7)建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查
8)建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单
9)建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》
3、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1)公安消防支队进行消防设计审查
2)人防办进行人防设施审查
3)建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查
4)规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)
可行性
设想
申请
设计
征地拆迁
施工
营销
物业
筹资
招标
征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步
在取得《建设用地规划许可证》
和《建设工程规划许可证》之后,
就需要进行征地及拆迁安置的工作。
开发商还需要到土地管理部门办理
相关手续。土地管理部门根据房地
产开发商的土地使用权证书及建设
用地规划许可证,进行场地范围的
实地划定。开发商只能在划定的范
围内,进行征地及拆迁方案的实施
工作
1、征地拆迁安置量大,历史欠帐多,是零星征地成本高,难度大,拆迁安置所需的资金缺口也不小。
2、我市对征地拆迁的补偿办法和文件的尺度不一。拆迁户对比落差,给征地拆迁工作带来不利因素。
3、被拆迁户反映文件规定的补偿标准过低,村社集体资产分配处置难。
4、村级集体经济组织在征地工作中无经济利益,征地的性不高。
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