翡翠嘉苑三期营销方案.doc

《》二期总体营销方案
住宅()
二期项目总述
地理位置,规划,配套
本案地处姜堰二附中西侧,项目巧夺天工,如果将振兴路比喻成龙,鸡鸣路比喻成风,河东街比喻成海,天目路比喻成天,那么在“龙凤呈祥,海天相连”的规划设计格局之下,坐拥姜堰第二实验幼儿园,姜堰二附中,省重点姜堰二中等名校,完备的教育配套体系,畅通的道路交通以及便捷的生活购物场所,形成了生活的绝佳领地,以人为本,以业主为尊。
建筑及开发
本案是由江苏中德置业有限公司(中德合资)开发的大型国际化品质社区。用地面积约130亩,总建筑面积约14万平方米,物业类型含多层,小高层,公寓以及沿街商铺。共分为两期开发建设。
本案于2007年一期推出约6万多方,近500多套多层住宅,火爆上市,于08年底,仅用一年多时间,销售一空。成为姜堰房产市场首屈一指的热销旺盘。一期于08年底交付使用。现二期于08年底开始预售,推出多层住宅312套,现已销售120套左右,后期将推出公寓及沿街商铺。
二期前期销售相关问题
经过二期前期销售户型及面积分析,面积从80平米至100平米的两房户型去化速度较慢,面积110-130的三方户型去化速度一般,两者销售比列为1:1左右。虽一期及二期的前期比较热销,一是市场所需占主体因素,二是当时市场学区房概念比较稀缺,高品质楼盘不多。现因市场楼盘放量较多,其中不乏大规模化,高品质楼盘,竞争比较激烈,故市场主导因素不大,应以自身内功开始出发,销售的控制,推广的思路,良好的操盘应占主要因素,故从中可以得出以下结论:
在前期的推广中,没有明显的凸显出学区房的概念,作为主力学区房,小面积户型的优势没有加强引导。
姜堰下属乡镇推广不足,一些经济比较富裕的重点乡镇未作深入的了解及客户的需求分析,影响面比较狭窄。
前期本案知名度未在全市全面铺开,未造成轰动及亮点效应,前期SP活动明显缺乏,在全市影响面不大。未深入民心。
二期市场定位
市场导向
基于最近对现在姜堰楼市详细深入的调查,姜堰楼市分为五大板块:
城北板块因靠二中,二附中,实验幼儿园等名校,因以学区房概念为主,
主要楼盘如华阳文锦苑及本案为主,分别位于二附中东西侧,以学区房概念为主,但小区如景观等硬件设施尚一般。
城东板块如东方明珠城,鹏程一品等,因在二附中,二中所辐射区域范
围以内,虽距离较远,但也以学区为勉强概念推广,小区规模较小,硬件配置等较差。
城西板块因政府城市规划,城市往西发展的利好因素,以新市政府为核心,经济开发区为依托,周围新兴起众多大规模化大型社区,,府西人家等,体量均超过20万方,景观无论是社区外部还是内壁各小品,配以社区会所,超强智能化系统,建筑节能使用等豪华硬件设施,无论在品质还是社区规模,都是领先一步,但因为是新兴的经济开发区板块,新兴的城市行政中心,故周边配套还尚未成熟,交通不便,生活配套设施较差。
城南板块因地域比较辽阔,故多以建筑密度较低类似西班牙风格的花园洋房,中式庭院式别墅为主体,如祥生福田花园,中天御苑等,属于中高端产品,面向城市中高档客户群体。但也存在周边生活配套设施较差的问题。
城中板块,顾名思义,地处繁华城市核心商圈,现在售住宅楼盘较少,尾盘也主体以高层为主,如亚方大厦。其中东方不夜城为纯商业项目,体量达24万方,包括酒店式公寓,商业步行街,五星级酒店等,属于与市政府联手的旧城改造项目。
从以上对姜堰楼市的调查可做出如下分析判断:
城市规划往西发展,本案所处城市北部,缺乏城市扩张利好,发展前景不容乐观。
大规模化高品质楼盘较多,现对市场供应量,明显是供大于求,各楼盘竞争较为激烈,客户购房,可供选择余地较多。
现较多在售楼盘特别注重社区内部的硬件设施,在环境,功能,比较超前,对本案形成一定的对比性,处于劣势。
对本案核心竞争力-学区房概念,一些楼盘也加以引用,形成一定的客户分流,有一定的冲击力。
针对以上分析,故本案一要在二期的引导上须仍突出“学区房”概念,
应炒作,放大,形成城市亮点,引爆市场。二要在景观,功能,智能化等硬件设施上,必须加强,尽量拉小与竞争楼盘的差距,劣势缩小。
环境和教育相结合的规模化高品质人文社区
人有我也有(府西景观)
人无就我有(紧邻名校)
二期产品建议:
建议二期做一比较难去化大户型且带阁楼的样板房,一方面满足建筑面积的需要,且有助于本项目的视觉形象树立, 既提升了产品品质,又拉升均价,提高项目利润。
就区域形象而言,并非高档住宅区域;因此对本项目而言,尤其是小高层必须依靠紧凑的房型以控制总价留住客源。建议做小户型酒店公寓
在小区规划和产品立面上,必须有所突破,至少在立面上突破目前区域内无亮点的杂乱形象,达到令人耳目一新的效果
加强景观修缮,