房地产投资（周浦）项目可研报告.doc

房地产投资(周浦)项目可研报告
前言
随着2010年世博会的临近和上海城市化进程的加快南汇在已从上海的腹地走向了发展的前沿根据上海市十一五规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分城市的不断向南拓展依托浦东国际机场和洋山深水港南汇正在成为上海经济发展的核心阵地
根据南汇区十一五规划高速路轨道交通等市政基础设施的建设展示了南汇鲜明时代特色的现代化城区形象为区域的人口导入经济发展提倡良好的社会基础
周浦位于浦东新区与南汇区交接处与临近的康桥镇合称为周康地区随着洋山深水港的建设及跨海大桥的通车周康地区将成为市区至芦潮港的必经之路是南汇的入口和对外展示窗口根据南汇整体发展规划周浦被列入周康综合经济圈受到浦东开发建设的强力辐射借助康桥工业区的先发优势依托区域综合产业基础周浦镇面临千载难逢的发展机遇
受城区改造的影响周浦房地产市场逐渐繁荣起来我司改造地块为周浦老镇21地块项目本项目的开发对改善周浦镇区的面貌拉动周浦房地产发展有着非常重要的意义
第一部分南汇区市场分析
一南汇区概述
1区域简介
南汇位于黄浦江东岸杭州湾畔西与闵行区接壤北与浦东新区毗邻西南与奉贤区交界东南两侧濒临东海海岸线长45公里正在建设中的上海国际集装箱航运中心洋山深水港陆地区域就在南汇芦潮港镇南汇全区设镇24个市级开发区1个康桥工业区区级开发区5个南汇工业园区航头商城经济技术发展区滨海旅游度假区现代农业园区惠南新城开发区市属农场3个全区面积6889平方公里随着上海加快建设"一个龙头三个中心"和浦东的开发开放南汇已从上海的"腹地"走向改革开放的前沿
2003-年均增长338人民生活水平逐年提高城镇职工人均年平均工资从18186元增加到27834元年均增长112农村居民人均年纯收入从6067元增加到8546元年均增长89全区累计新增就业岗位15万个有248万农民纳入镇保城市化率从304提高到55
经济结构优化调整三次产业协调发展2006年全区三次产业比重调整为与上年相比第一产业下降08个百分点第二产业下降46个百分点第三产业上升54个百分点
3居民生活水平
城乡居民收入稳步增长生活水平显著提高消费结构明显变化全区城镇职工人均年平均工资27834元比上年增长103据200户农村住户抽样调查资料反映农村居民人均年纯收入8546元比上年增长99据统计城镇居民人均居住面积127平方米农村居民人均居住面积192平方米
二南汇区发展规划
1整体功能发展规划
南汇十一五规划坚持北联浦东南拓临港的发展方针充分依托两港优势深化发展海洋事业和海洋产业的功能定位扎实推进工业化城市化和新农村建设大力发展各项社会事业主动服从服务于国家战略和上海建设沿海沿江沿边三大经济发展轴的战略为出发点加快调整和优化全区产业布局发展规划着重沿海经济发展轴的建设加快培育区域增长极要形成特征鲜明的一核三圈三带的形态特色
一核以海港新城为核心
小结
南汇集聚港口城市重点发展的独特优势以临港新城为发展重心和中心携手惠南板块航头板块周康板块三大板块南北联动在港开桥通城用的上海国际航运中心建设大格局下南汇房地产市场发展潜力巨大而周浦板块的房地产市场在南汇整体经济发展的带动下依托周康综合经济圈的建设产业经济的发展未来增值潜力不可限量
第二部分周浦镇市场分析
一周浦镇介绍
周浦与惠南是南汇的二大重镇其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近的地区处于由市区至深水港以及南汇腹地的经济走廊的核心范围也是南汇目前规划中唯一拥有市级工业园区康桥工业园区的城镇周浦中心镇由现周浦镇康桥镇组成集上海地区著名的古镇与新兴镇于一体是南汇区综合经济实力较为发达的地区之一周浦镇历史悠久是上海最著名的古镇之一距今已有1300余年历史有浦东十八镇周浦第一镇之称
随着周浦中心镇规划的进一步完善城镇的不断发展该区域正逐步成为周康地区的政治文化中心其功能定位为适宜健康生活要求的人居环境典范
目前周浦常住人口16万流动人口5万未来将导入20万的市区动迁人口
二区域道路交通状况
道路
沪南公路为城镇交通性主干道
康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道其中康沈路为景观道路
秀沿路为区域商业中心
交通
公共交通申周线周南线沪南线旅游二号线等直通市区和浦东
快速干道规划建造的轨道交通R3线联通市区和海港新城
铁路规划建设的浦东铁路等
三周康商业规划
1周康地区的现代旅游休闲商业与服务业集聚区周浦商业繁荣素有小上海之称未来商业发展中体现古特等特征小上海旅游文化城通过进一步的打造旅游娱乐休闲等现代生活服务业来成为区域性的商业特色此外基于康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内的汇聚产生了对生产性服务业和部分总部经济的巨大需求发展信息医疗服务等专业商务服务及配套娱乐休闲等现代服务业形成南