2011合肥av-3地块拿地可行性报告.doc

AV-3地块拿地可行性报告
地块整体情况分析
近期市场概况
二级市场:受9月底二次调控政策的影响,合肥房产市场延续上一阶段态势,量价基本稳定,受部分高品质楼盘上市的带动,10月份均价达到了近6400元/平方米,但成交套数较去年同期比下降了近一半,在这种情况下,合肥并没有追随北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门等城市出台住宅限购令,11月11日召开的合肥市委第28次常委会上,合肥市房地产管理局局长张炜总结了目前合肥房市情况:投资、销售基本正常,合肥市暂时不会出台“限购令”。可以看出作为地方财政的支柱,地方政府对于合肥房地产市场并无打压之意,未来房地产市场的不确定因素主要来自于国家政策面的变化,面对国内新一轮通货膨胀和国际金融战争,国家将采取何种政策手段,是否会波及到房地产行业,目前来看仍具有不确定性。从近期来看,受持续低销量的影响,在年底销售任务、工程资金结算等因素的影响下,预计价格将会有所松动,并将形成一个低谷,如果在政策没有变化的情况下,则资产的预期及保值可能成为富裕阶层的再次转战楼市的动力,预计明年年初将再次迎来上升行情。
土地市场:伴随着央行年内第四次上调存款准备金率,年内二度加息的呼喊声越来越高,与二级市场成交低迷相反的,房企现在拿地的热情都很高,10日合肥土市的“两拍三挂”五块地均成功拍卖或转让,尤其是北一环财富广场附近的农资委北侧地块拍卖,现场惊心动魄各大房企轮番叫价,最终更是出现了4433元/
㎡的楼面天价,在距离2010年结束还剩40多天的时候庐阳区诞生了新一代的地王。今年以来,随着宏观政策的调整,很多一、二线城市的开发商在逐渐向合肥这样房地产市场相对平稳的三、四线城市转移,包括一些实业企业的资本向房地产市场转移,还有规避通胀等因素,合肥的土地价值也被不断推高。
项目概况
高新区AV-3地块位于高新区香樟大道与习友路交口东北角,东至高压走廊,南至习友路西至香樟大道,北至安徽水利水电勘测设计院,,容积率≤,商办建筑面积不小于总建筑面积30%,参考地价280万元/亩(不含契税、印花税),地块竞得人须在土地出让合同签订后4个月内开工建设,并在开工建设后1年半内竣工。若未按期开工或竣工,按土地出让合同约定追究违约责任。
地块SWOT分析
S:优势
项目位于高新区和政务新区交界处,地理位置良好,随着高新区南扩和政务区的繁荣发展,未来发展空间较好;
土地面积较小,开发难度不大,开发周期易于控制;
周边兴园小区配套成熟,加上周边在建项目较多,形成一定的版块效应;
高新区土地供应及开发量较小,未来市场竞争相对不激烈;
W:劣势
从目前来看地块周边配套不够完善,距离主城区较远,周边以工业区为主,居住氛围不够,相对比较冷门;
土地使用性质中有30%为商办用地,㎡,就地块目前实际情况来看,短期内难以形成商业氛围,商业价值不高。据了解本地块曾经是北侧德华国际公域的二期用地,原为工业用地性质,德华项目以擦边球形式将其包装成商住楼销售,售价仅为3000元左右。此地块曾于今年1月份上市拍卖,叫价到290完后未达底价而流拍。从30%的商办指标来看,规划部门倾向将其定位为写字楼,但是从高新区的现状来看,包括深港城、富邻广场、德华公域、蜀山1号、鲲鹏产业园等一大批工业用地性质的办公产品