从人口普查数据看房地产营销.doc

从人口普查数据看房地产营销
2001-11-23

日前,我市第五次人口普查数据向社会公布,有关主要数据如下:
1、(包括外来人口,不包括外出人口),,%。
2、在各市区中,,,,,,。
3、,,。
4、全市0-,%,;15-,%;,%,。
5、全市接受大学(大专以上),%;接受高中(含中专),%。
6、,%。
从上述人口普查数据中可以发现,作为影响我市楼市营销的消费者概貌,在很大程度上决定着我市楼市营销的发展前景与各种各样的营销机会。
一、市场发展前景持续乐观
在统计结果中可以看出,我市人口仍持续增长,而且居住在城镇的人口数量已经超出居住于乡村的人口数量。从此可知,我市楼市的发展将随着人口数量的不断增长和人口趋于城市集中的态势而表现出良好的发展前景。
首先,市场需求将持续增长,这种增长将仅仅也只局限于适应绝大多数人口消费的普通住宅。其次,需求情势将逐步发生演变,随着少、中、老年各群体数量的改变,将衍生出新型的消费结构层次。尽管目前的购房主体并不因不同年龄层次群体数量的变化而发生大的变动,但至少为楼市的营销带来更多的营销机会。再次,随着我市人口素质的不断提高,市场总体消费力将继续提高,具备购房能力的群体将继续增加,由此将带给楼市更多的现实的销售机会,促进楼市的持续健康发展。
二、重视楼市地段选择和区域开发
房地产开发的至理名言就是地段决定原则。房产商在决定投资地产进行开发时,应注重地段的选择。这种地段的选择并不只限于找一块好地皮,比如常规意义上的商业环境、生活环境、交通环境、教育环境等质优因素外,更为关键的是,房产商在选择地段准备开发时,必须相应地研究所选地段的下述几种质素:
1、该地段对周边人口的辐射与影响能力,包括现实的与潜在的;
2、该地段周边人口的人口结构、消费结构的变化与发展;
3、西安市区域内该地段的影响力与竞争力;
4、该地段所影响范围内人口的职业变动情况。
从这次统计结果中可以看出,市内各区人口分布并不均匀,相反有大的差异。尽管目前城市各区的分别主要的行政区划外,对于人口的区划并不十分明显,而且在卖楼时,受人口行政区划的影响并不大。但毋庸质疑的是,各区人口的分布情况对于楼市营销仍有重要的影响,开发商在投资地产进行房屋开发时必须予以重视。
简单而言,如果按照城墙内区域、小寨附近3公里范围内等区域进行人口消费调查,所获得的数据将对开发商的有关地产投资开发产生极为重要的影响。只不过这次所公布的数据是按行政区划公布的罢了。
三、房产开发应重视家庭户规模为3.