“海岸壹号：项目二期推广策略.doc

“海岸壹号：项目二期推广策略.doc“海岸壹号:项目二期推广策略
(讨论稿)
市场分析
(一)、海南房地产市场分析
海南独特的地理条件,使海南成为中国的旅游大省。近几年政府对海南的整体宣传投入,各种活动的举办,带动海南知名度的提高,旅游市场的火爆,从而延续到房地产市场的崛起。
去年东南亚国家海啸后,海南旅游市场异常火爆,酒店预订超过往年同期,房地产价格也随着旅游的升温而升温。在内地主要经济大城市房屋价格大幅升高的同时,海南房地产价格显现出优势。,促进海南性价比的增强;
(二)、海口房地产市场分析
国家对土地的严格控制,土地挂牌交易带来的土地成本增加,促使房屋价格短期内难以大幅度小调。由于受市场持续土地供给的影响,房屋价格将会继续小步上涨。
,%;,%;,%,%;区域内房屋供给与销售不成比例,总体供大于求明显;
今后海口市海边一线地不再搞商品房开发。今年控制商品房建成面积总量,销售面积控制在140万平方米;增加土地储备量,力争今年土地储备总量达到3万亩以上。土地供给的萎缩,报建项目的减少,促使市场消化现有项目能力的提高,从而形成市场供给的平衡。
海口房地产由于去年小型市场的火爆,从而影响市场动向,去年报建设、改建小户型项目相对较多,基本围绕海甸岛片区,二线片区。部分跟风开发商,甚至对停业酒店、经营状况不好的路段房产进行小户型改造,随小户型市场需求旺盛,但从目前市场的表现来看,小户型的供给明显偏多,从而加剧市场的竞争。
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紫荆花园二期:大户型5、6月份完成尾盘销售任务;
昌炜花园一期:建筑密度大、户型结构不合理、性价比不高,园林效果出来后差,推广形象不到位,房产证无法及时办理到位等问题暂时不与考虑对我项目的冲击。
世贸雅苑:建筑密度大,建材品质不够优良、缺乏强有力的外部景观资源,但内部景观较好,且会所整体给人的感觉有档次,配套齐全。户型与我项目二期有部分冲突,靠近财税厅的两栋房产,由于视野度相对较好还是有一定竞争优势,但临近十字路口,交通流量大,退路距离短,噪音是影响业主购买的问题。
项目名称
起价
均价
总建筑面积
单位总数
未售单位
主力户型
主力户型面积
世贸雅苑
3 3100-3500元
3500-4000元/㎡
16万
1600户
650户
2F、3F
136-175㎡3F
89-101-140㎡2F
昌炜花园
2600元
3700元
7万
350户
180户
2F、3F、4F
86㎡、135㎡、140㎡
紫荆二区
3080元
3800元
8万
400户
80-100户
4F、5F
157㎡、298㎡
日月城
3200元
3600元

236户
未开盘
10种户型
108-230
紫荆滨海(暂定)
待定
待定
未开盘
180户
未开盘
2F、3F
100-180㎡
金外滩
400
4500
57100
696户
693户
3F
小户型面积在37个平方左右,以3F为主,面积大概在37-248㎡
丽晶海景
2800元
3500元
12万
647户
380户
17种户型
115-345㎡
悠生海华
2560元
3200元

192户
130户
3F、5F
130-160㎡
(三)、主要竞争对手分析
户型分析:
结合对海口湾片区的调查,目前该片区主要以中、大户型为主,海岸壹号二期以83㎡—㎡中、小户型的户型为主,推出时机好,正好处于空挡期,从该片区户型尚存量看,大户型基本进入尾声,供应量减少。110-140㎡的户型是主力户型,这也是二期压力所在,但83㎡的小户型是短期内将是抢手户型。如何突出海岸壹号二期与其他项目的差异化将是营销工作的关键。同时由于中、小户型的面积设置,造成总价降低客源层面扩大,可能会吸收一部分中端客户,从而影响社区居住人群品质一定幅度的降低。规避中、小户型带来的社区居住人群品质下降,将是二期配合三期工作开展的主要因素,我们将运用销售环节上的调控因素,以避免二期对三期的影响。
卖点分析:
项目名称
进展情况
推广主题
主力卖点
项目配套
世贸雅苑
销售情况一般
打造海口首席海景豪宅旗舰
室内外温泉泳池、海景
游泳池、会所
昌炜花园
销售情况不佳
尊贵豪宅,钻石人生
一线海景SPA水疗
会所、游泳池、小型篮球场
紫荆二区
尾盘销售持续
全力展现建筑美
SPA水疗、地理位置、海景