安丘永盛印台园项目营销策划方案.doc

内部资料注意保密
安丘永盛·印台园项目
营销策划方案
潍坊联邦房地产营销有限公司
目录
前言
第一章市场调查分析
第一节项目基本情况
第二节地区市场分析
第三节本项目市场调研分析
第四节本项目SWOT分析
第二章项目定位
第一节产品定位
第二节客户定位
第三节案名定位
第四节市场定位
第五节价格定位
第三章规划建议与基本概算
第四章营销策略
第一节入市时机把握
第二节价格策略及优惠、付款办法
第三节宣传造势及阶段性促销
第四节广告推广策略
第五节广告管理手段
第六节销售控制策略
第七节公关策略
第八节阶段性总结及竞争应对策略
第五章项目包装
第一节整体VI形象设计
第二节接待中心及销售道具
第三节工地现场包装
第四节物业造势及景观拉动
第五节户外广告包装策略
结束语
前言

1、策划目的:
实现永盛·印台园项目开发价值最大化,提升项目品质,使本项目成为安丘市区南部具有代表性的高档楼盘,在合理地缩短销售时间、合理地创造理想效益的前提下,尽快回拢资金,确保项目顺利完成。
2、策划宗旨:
“以专业服务获得双赢”是我们效力于本策划所秉承的宗旨。以前瞻性的营销理念为指导,以专业服务为基石,以团队服务精神为保障体系,凭借丰富的市场经验严谨扎实的工作态度和行之有效且富于创造性的操盘技巧来解决本案所要解决的问题。
根据本案的用地资源和市场环境,以最有效的方法为本案设计、制订和实施恰当的项目开发主题形象定位、产品定位、户型和价格定位,以及营销策划广告手段等等,使本案的营销工作具有最大的可操作性。
潍坊联邦房地产营销公司策划部

2008年9月25日
第一章项目市场调研

第一节:项目基本情况
永盛·印台园项目位于安丘市兴安路南段西侧和平路以南,原颐和食品公司旧址,项目占地约27亩,规划建筑面积约3万平方米,本项目借助和平路开通与东临二马路的交通优势,兼之周边居住小区较为集中,生活配套条件相对比较完善,具备了打造本区域知名楼盘的环境条件。
第二节地区市场分析
一、经济概况
1、经济基础:
安丘位于山东半岛中部,1994年经国务院批准撤县设市,是国务院批准的首批沿海对外开放县市之一,市域总面积1928平方公里,辖12处乡镇及街办,总人口110万,城区人口(含郊区)30万人,城市人口(含市北区)18万人,。
安丘历史悠久,汉初置县,至今已2100余年。境内名胜古迹众多,旅游资源丰富。近几年青云山、青云湖、大汶河湿地公园的开发,使安丘更具诱人的魅力。
安丘物产丰富,基础设施完善,通讯设施完备,文化设施齐全,商业服务便利,水电供应充足,投资环境良好。安丘境内交通便利,胶济铁路横贯市境北部,济青高速公路邻境而过,国道206线和省道下小路、央赣路等交汇于境内,市区北距潍坊市30公里,东至青岛市120公里,西至省会济南180公里。
2、安丘目前市场消费情况
安丘市2007年完成国民生产总值120亿元,,全市农民人均收入5019元,城镇居民人均可支配收入8490元,。现有从业劳动力55万人,在岗职工平均工资13990元,农民人均收入5201元,家庭人均年收入8939元。
(1)其消费情况具有以下特征:
①生存性消费支出比重不断下降,享受性消费比重上升;
②食品消费由追求数量向追求质量方向转变;
③衣着消费在较高水平上平稳发展,趋向品牌时尚化;
④家庭设备用品及文娱支出缓升;
⑤医疗、保健支出水平上升;
⑥教育、交通、通讯支出迅猛增长;
⑦居住类支出和服务项目的消费,将随着住房条件改善而提高。
(2)近几年,安丘市的居民消费理念也发生了很大的变化,其特点是:
①积累能力较强,有一定资本积累,2007年末全市仅银行存款余额就高达67亿元;
②理财上仍以储蓄为主,但投资意识较前几年有较大增强;
③文化程度及收入水平与投资愿意承受的风险,无较强相关性;
④如何运用手中闲余资金仍为市民面临的一个重大选择。
二、安丘房地产市场的形成与特点:
1、城市化进程缓慢:
作为内陆县级城市,在缺少规模化外向型经济和大型旅游资源的情况下,因其自身缺乏经济辐射能力,使其缺少外来流动人口,安丘的城区人口除机关公职人员和原有城区各村居民外,基本上就是六、七十年代之后随着城市工业化进程由农村进入城区的工商业人员,以及八十年代后陆续从大中专院校分回原籍的安丘子弟,安丘的城市化进程中没有遇到什么外来机遇,完全是一个自我发展完善的过程,这就决定了城市建设只能遵循渐进的的模式。
2、房地产市场形成较早:
在潍坊地区的各县级城市当中,安丘