红豆置业淮安三亚路项目产品规划建议.doc

红豆置业淮安三亚路项目产品规划建议
依据项目相关经济指标、规划要点、市场情况,假设如下四个产品规划方案,进行分析比对:
1、方案一——商业+小高层+高层
1)2层沿街商铺+3层转角集中商业(7000㎡+7600㎡)
2层沿街商铺可充分利用翔宇大道、三亚路两条主、次干道带来的较大人流量,暂按出租为餐饮、服饰等设计,后期可据实际情况改造;
沿翔宇大道商铺考虑设置具有一定对外辐射力的服务项目,沿三亚路商铺主要为社区自身生活配套;
开发区无大型超市等集中商业设施,而未来居住人口将不断增加。翔宇大道和三亚路转角集中商业可引进大型超市或其他类型商业,成为区域范围内的重要生活配套结集地。在提升本项目居住便利程度的同时,有助于项目价值提升,增加市场竞争力。且开发区众多人口基数、翔宇大道来往人流也能够支撑该商业的运营。
此方案可实现较多的商铺租售面积,但3层集中商业体量偏大,第三层出租经营的市场风险较高。
2)住宅部分(116800㎡)
普通住宅形式,共15栋45个单元。其中,沿项目北边界排布4栋18层高层住宅,地块内部设置11栋11+1层小高层住宅,转角集中商业上方建设1栋11+1层小高层住宅。
此规划中尽可能多的排布住宅,增加住宅销售面积,提高容积率,但小高层和高层在淮安市场的认可度和接受度低,项目运营风险过大,
3)容积率
,接近指标要求,销售面积最大。
方案一经济测算表注释:
投入部分——
土地价格:2006年4月30日本项目地块挂牌成交,㎡,土地用途综合,,成交价格6030万元,按照60万/亩计算;
前期费用:包含各类规费、勘察设计费以及三通一平、服务费等其它费用。市政基础设施配套费按99元/平米计算,结建人防费按52元/平米计算。
建安工程费用;含配套设施,土建及安装工程。基础设施包含公共给排水、通信、燃气、电力等。由于项目地处郊区,基础设施不够完善,因此每平方米成本按较高值算,为200元/㎡。道路景观为地块内部景观绿化和景观道路建设成本,绿化面积按用地面积35%计算。
其它费用均按照淮安市场行情粗略计算。
住宅收入部分——
住宅销售价格的预判:
■深圳路上高层项目东方曼哈顿销售状况非常恶劣,更换代理公司后价格跳水,起售价降至2180元/㎡,目前销售状况依然不理想。(但销售阻力有部分原因是由于户型设计问题)
■比佛利山庄项目由别墅组团引起的抢购热潮在小高层部分推出后遭遇打击,目前销售进度仅5套/月左右,均价2500元/㎡左右。
■淮安市中心小高层项目淮海第一城目前已售房源均价约为3100元/㎡。
以上两项目所处地段及周遍配套均明显好过本案,考虑到其至市中心距离与至本案距离大抵相当,本报告中以小高层1900元/㎡、高层1900元/㎡作为住宅的预计销售价格进行利润测算。
商业收入部分——
本测算表中商业部分仅包含沿街商铺。
商铺销售价格的预判:
东方曼哈顿商铺一、二层联卖约7000元/㎡,每铺面积在300㎡左右,销售状况不良。(其商铺销售状况不良并没有户型设计的影响,主要阻力来自板块认知及价格瓶颈)
因此,本报告中以一、二层联卖4000元/㎡作为沿街商铺的预计销售价格进行利润计算
此外,转角集中商业部分设计为出租,本报告中暂不计算该商业的租金盈利。
本方案销售部分亏损额达到6548万元(利润率-%),开发商持有转角集中商业产权,以此获得部分收入。
本方案为实现指标要求的容积率()而将住宅全部规划为小高层和高层,并设置了较大体量商业用房,但项目投资实际为亏损。
2、方案二——商业+多层+小高层
1)1层挑高沿街商铺+2层转角集中商业(3500㎡+5100㎡)
本方案中也考虑为充分利用翔宇大道、三亚路两条主、次干道带来的较大人流,将两条道路沿街设置商铺,道路转角设集中商业。
有所不同的是,鉴于方案一中商业体量较大,本方案将沿街商铺规划为1层并挑高,建议单间商铺采用较小面积,以控制总价。同时商铺挑高,客户可根据经营用途和使用方便将1层隔做2层(或其他)使用,实际使用面积增加。此为本案商铺附加增值部分,易于吸引市场关注,促进销售。
另外,较方案一减少转角集中商业体量,设置为2层,满足生活配套和对外辐射的条件下,规避了过多商业可能带来的出租经营风险。
2)住宅部分(88800㎡)
普通住宅形式,共21栋60个单元。其中,沿项目南、北边界排布5栋11+1层小高层住宅,地块内部设置15栋6+1层多层住宅,转角集中商业上方建设1栋11+1层小高层住宅。
方案二的住宅规划从市场需求出发,以多层为主,兼有少量小高层以增加销售面积、提高容积率。
3)容积率
,方案所规划的物业形态市场接受度较高。