宁波鄞州中心区天童南路公寓项目营销策略提报.ppt

宁波鄞州中心区天童南路公寓项目营销策略提报
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目录
第一章、市场分析——知彼
2009年上半年市场运行情况
地块特征及区域概况
第二章、项目SWOT分析——知已
项目概况
SWOT分析
产品形态定位
第三章、目标客户群分析——争夺的阵地
目标客户群的特征分析
目标客户群居住追求共性分析
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目录
第四章、项目定位——入市态势
项目形象定位
项目核心利益点分析
项目定价策略
项目的价格推售策略
第五章、整体推广策略——我们的武器/如何使用我们的武器
项目内涵解构
推广思路及战略应用
宣传推广策略
各阶段推广策略应用
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知已知彼、百战不殆
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第一章、市场分析
——知彼
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2009年上半年市场运行情况
市场出现反弹,“买方市场”转向“卖方市场”
上半年宁波的楼盘市场,主要显现两大特征:一是市场在整体回暖;二是新政出台,新房和二手房形势剥离,销售形势各异,不再并驾齐驱。具体来看,回暖主要表现在上半年的前五个月里,在这一时期,不管是新房还是二手房,成交量都在稳步恢复和上升;,,整体来看,这次调控并没有象去年那样在整个房产市场掀起波澜,政策的震撼力除了对二手市场成交量直接影响外其余表现得相对平和的多。
市场供求状况
上半年1-6月,市四区共有28个楼盘项目推盘或上市销售(包括老盘新推部分、车库、菜场等),。销售成交上,上半年市四区共成交新房8031套,,海曙、江东、江北、、、。,海曙、江东、、,江北无办公类物业成交。从成交总量上看,鄞州区仍位居各区首位,占42%,办公类物业江东区成交最多,占42%。
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各区推出各物业类型面积:
海曙
江东
江北
鄞州
合计
住宅





办公
0




商业





合计





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2008-2009年宁波市土地市场运行情况
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2008年宁波土地市场交易减缓:
2008年宁波四区(鄞州、江东、江北、海曙)推出土地共47幅,总用地面积为1842275平方米,%;其中成交40幅,成交面积为1586280平方米,%。其中鄞州区共推出23幅,,占49%,,占鄞州区总土地推量的50%左右,鄞州区的土地市场则相对平衡。
2009年土地成交放量:
上半年宁波市四区共推出土地78幅,,共成交52幅,,,其中以鄞州最多,达到近80万平米,该部分主要为鄞州新城南部商务区,鄞州新城南部商务区土地的出让预示南部商务区的开发建设拉开帷幕。06年中,商业土地的比例大幅度放大,意味未来商务办公体量将得到集中释放。
2008—2009年,土地价格持续稳定上升:
与04年土地价格上来看,江北和鄞州二区的地价均有不同程度的上升,一方面由于地块属性变化所导致的价格上升,另一方面土地的严格控制也必定会导致土地价格的上升
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宏观房地产市场总结:
经过2008年的市场低潮,房地产市场于2009年强势反弹,市场高潮重新出现。
宁波经济的强劲与企业(尤其是私营企业)的快速发展,导致自用型客户增加,是房地产业迅速反弹的基础。
经过一年的宏观调控,购房者对于政策的关注越来越弱化,目前的宏观调控对于在售楼盘影响甚小,今后政策的效应将会减少。
由于土地供应的原因,鄞州和江北将是今后住宅发展的两个热点。而江东(包括科技园区)和鄞州将是今后写字楼发展的两个热点。海曙由于土地存量的原因,在今后房地产中的比重将越来越小。
随着去年办公供应量的猛增,有一部分需求被激发,目前办公楼成交活跃,但今后的走势仍然很难判断。
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