2008年巢湖市房地产调研报告上.doc

目录
第一部分市调说明
第二部分宏观形式分析
第三部分巢湖市城市发展规划描述
第四部分巢湖市市场环境分析
第五部分主要楼盘调研
第六部分主要楼盘产品分析
第七部分巢湖市住宅消费者偏好调研分析
第一部分市调说明
一、市调对象及范围
(一)巢湖市在售预售楼盘调查,范围为居巢区
(二)巢湖市城市建设情况及未来规划前景调查
(三)巢湖市基本经济情况调查
(四)巢湖市购房者消费习惯调查
(五)巢湖市房产供求状况调查
(六)对全市重点房地产项目进行详细调研
(七)其他调研。
三、调查方法
(一)实地考察法
(二)直接访谈法
(三)电话调查法
(四)专家深访法
(五)座谈会法
(六)文献调查法
五、市调组成员
研展部、策划部
第二部分宏观经济分析
08年相关宏观数据统计如下:
一、宏观调控方面:
1、%,%,增幅下降;
2、固定资产投资方面,%,%,%,可以看到固定资产投资趋于稳定,过热问题也偏向于缓解。
3、金融方面,央行三次调整银行存款准备金率,%。
4、股市大跌,居民的存款回流到银行,存款储蓄比去年同比增加了5154亿元,仅5月份就增长了2369亿元。我们可以看到的是:美元储备在增加,人民币投放也在增加,股市在下跌,楼市在观望,流动性过剩的问题在继续不断积累。
综合以上情况分析,从紧的货币政策不会放松!
二、房地产投资方面:
1、房地产投资方面,房地产在固定资产投资中占比约为20%。一季度,房地产投资增长了32%,远高出了同期固定资产投资6-7个百分点,仍处于高位,这一块并没有冷却。这里面的原因是,有很多企业在2007年高价拿地后投资增长的翘尾因素。
2、房价方面,%,%;%。可以看到房价同比在涨,这是因为去年的房价是在3季度开始上涨的,在1、2季度时并不高,所以与去年的1、2季度去同比,这个指数肯定会高的,但环比会逐步平稳。
综合以上情况,房地产投资和房价继续上升,但环比下降;如果从紧的货币政策不放松,地产界需要时间消纳2007年的"圈地风暴"造成的行业透支,2008年正在为此付出代价!
三、房地长对国家GDP的贡献关系
%的幅度增长,主要由投资、消费与净出口三驾马车拉动。%,%,净出口贡献率近40%。现在净出口显然是在下降,如果要实现今年经济又好又快的增长,就得依靠投资与消费拉动,且这两者如果也出现下滑,那我们的经济可能就面临硬着陆了。
房地产行业是一根扁担挑两头,一头是投资,房地产在整个固定资产投资中占了20%;一面是消费,虽然国家统计局是把房地产计入投资,但在居民可支配收入中,支付房价肯定是居民最大的一笔消费。
房地产在GDP中应该占多少比重的问题有很大的争论,我们可以看一下二战之后发达国家美国、日本、德国、法国的情况,他们在战后1950-1970近20年间,房地产在GDP所占比重都超过了20%。美国早就过了汽车与购房的消费热,现在发生大面积的次贷危机时,%,仍长期把房地产作为重要的支柱产业。
我国2007年由建设部发布的数据,房地产加上建筑业所占GDP比重才刚刚超过10%,相比之下,我国房地产不是占比太大,而是大有空间。
四、房地产与国民收入的关系
居民的收入包括财产性收入与现金收入,现在中国的住房自有率达到了82%,且80%的住房是由市场来解决的。2006年我方米,粗略计算总价值为30万亿元;居民储蓄余额约为40万亿元;中国股市2008年4月底的流通市值约为8万亿元。
居民存款因为受通货膨胀因素的影响,过去7个月,居民存款平均负利率约为3%,以40万亿元人民币储蓄余额计算,则中国人民币存款储蓄约损失了7000亿元人民币;同时股市深度下跌,总市值缩水数万亿元。在这种情况下居民没有别的选择,只有继续选择承受负利息的存款,导致今年以来的居民储蓄存款增长了5000多亿。如果房价像股指那样下滑的话,居民手中的30万亿元的财产性收入,势必也要受到缩水的威胁。
当前,无论是股市还是楼市的持币观望,最后总要有去向,人们期待的是升值而不是蒸发,在保证国家金融安全和保护衡,毕竟稳定是第一位的。
五、房地产与金融的关系
%,%,确实是"温水煮青蛙",现在还在继续煮。
2007年银行房地产