世联厦门圣地亚哥商业项目商业整体定位及发展规划方案.ppt

建发圣地亚哥商业项目商业整体定位及发展规划方案
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项目背景
1
客户问题
2
商业获利模式
3
业态规划策略
4
项目背景
商业获利模式
4
业态规划策略
5
案例研究
3
3
3
项目位于厦门西岸,位处漳州进入厦门的交通干道旁,距离市中心20分钟车程
角美
龙池
清礁慈济宫
10分钟
市政府
约20分钟
九龙江入海口
角嵩路
鼓浪屿
厦门界
原始森林
10分钟
2分钟
10分钟
嵩屿
海沧大桥
项目背景
4
一期
三期
二期
五期
四期
交楼时间
建筑面积
套数
销售率
%
销售中
未销售
100(别墅)
未销售
(07年中销售)
09年中
07年10月
14万平方
901
未定
未定
未定




600
700
1000
项目背景
,50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的,根据销售人人员估计和我们驻点业主访谈抽查,约30%是计划纯居住使用。
项目分5期开发,目前二期,一期10月入伙,但投资者较多,入住率较难把握
5
②
①
③
④
会所
街区
集中商业
合计
4500㎡
6000㎡
4000㎡
14500㎡
①
②
③
④
项目背景
整体进入性和展示面最佳:商业位于南部正入口片区,临海沧路。
商业面积约为14500㎡,其中建筑结构规划有街区、集中式建筑。①②区会所为两层结构。③区街区为两层结构,50个店铺。④区集中商业共四层,1F为790㎡,2F为777㎡, 3F为936㎡,4F为790㎡。
建筑特征:粗大的廊柱、深色的玻璃、高低错落的台阶、水泥栏壁等在一定程度上影响商业的可视、开放性。
项目商业风格独具风情,但局部建筑细部不利于商业的功能发挥
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项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道,在与角美镇主要街道侨光路比较中,海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城际交通要道的地位。
人、摩托车、自行车的缺失说明其缺少基本的商业消费人流,立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。
项目背景
虽紧邻交通要道,但目前缺失基本商业人流
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片区公共配套、商业设施缺乏,居住环境不够成熟
周围没有形成聚集的、同品质住宅开发区,居住生活氛围少。
金融邮政、商场、街市等公共服务、商业设施缺失。
项目背景
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项目属性界定:都市远郊不成熟区域大盘社区商业项目
项目属性:
,外围辐射为辅
社区商业属性
50万平大盘,在厦门属于大规模
大盘
目前处于招徕商家入驻阶段,商业的前期招商服务于住宅开发
完全建成、等待入驻
区域属性:
目前周边各种配套缺乏,项目较为独立发展
区域内配套不完善
厦门岛外20km,驱车20分钟
都市远郊
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项目背景
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客户问题
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商业获利模式
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业态规划策略
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商业获利模式
4
业态规划策略
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案例研究
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3
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客户问题:通过案例研究和规律借鉴寻找配套商业的最佳获利模式和业态规划策略
客户问题
是直接销售还是短期持有待经营成熟价值提升后进行销售?
获利模式研究
已经进行了初步的业态规划和招商策略,但需要一个完整的系统性思考。
项目商业业态规划和招商策略?
业态规划策略