邢台喜尔登中央商务广场定价方案.doc

谨呈:新顺德房地产开发有限公司
邢台喜尔登中央商务广场定价方案
(讨论稿)

深圳安佳置业顾问有限公司
邢台喜尔登中央商务广场项目组

目录
一、商业市场调查……………………………………………………………3
二、面积的统计及使用率………………………………………………………5
三、定价策略……………………………………………………………… 6
四、楼层价差、级差的制定…………………………………………………… 9
五、商铺楼层级价、分级价、系数表………………………………………………12
六、销售价格的统计……………………………………………………………13
七、投资回报分析…………………………………………………………… 14
八、付款方式方案…………………………………………………………… 16
九、返租策略………………………………………………………………17
十、2003年销售计划………………………………………………………… 19
十一、附:喜尔登中央商务广场价格表
喜尔登中央商务广场定价方案
相关商业市场调查
商业市场调查内容对比表(一)
各层功能划分
租金及价格
汇源商场
一层百信鞋业超市珠宝
二层家电针织品床上用品
三层丹兰女人街
女裤女装毛衣
商场一层为百信鞋业市场
商场二层的价格为(60元平方米)合同签定一年预交三个月和租金由于淡季或优惠期间租金有所浮动
商场三层的价格为:40元平方米合同签定一预交三年月的租金
新世纪
家乐园超市
一层家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营
门口的柜台2500-3000元/月(大多数为转让,所以价格高)
服装区周边的柜台(针织、小首饰) 700-400元/(位置不同、大小相同)
服装区周边的精品站60-40元/㎡(面积的不同押金1万-2万不等)
小柜台的押金为1 万税金 70-150/元不等
双安购物广场
押金 1万元一层至三层60-40元/㎡人工自理
押金 1万元销售额16% 人工自理
新亚购物中心
一层家电、自行车、化妆品、珠宝钟表、箱包皮具、非处方药品
二层针纺用品、男女内衣、布料、鞋、精品店
三层男/女成衣、童装、体育用品
进场费100元/㎡×面积押金为1个月的租金
服装区 100元/㎡
化妆品区每年为5-6万
家乐园
购物中心
地下室家电、自行车、厨房电器
一层超市、化妆品
二层男装、男裤
三层女装、休闲装
四层针织用品、床上用品、男女内衣、童装、玩具
五层鞋业、体育用品(服装、鞋)
进场费: 50元/平方米×面积(不退)
租金: 采用保底+5%扣率×面积高档90 中档80 低档70
押金:100元/平方米×面积
南方乐购
地下一层自营超市
地上一层珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具
地上二层鞋业、男正装、休闲装、水吧
6年租金买断20年使用权
二层 106元/㎡边厅 120元/㎡
三层 100元/㎡边厅 120元/㎡
四层 85元/㎡押金 500元/㎡×面积
地上三层女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧
地上四层童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧
买断二、三层 3980元/㎡四层 3580元/㎡
中北商城
一层:家电饰品帽子袜子箱包内衣
二层: 服装
三层:鞋业布料床上用品
地下室:精品服装童装
地下室:120-130元/㎡
一楼:100元/㎡
二楼:50-80元/㎡
三层:50-80/㎡

商业市场调查内容对比表(二)
汇源商城
新世纪
家乐园超市
双安购物广场
新亚
购物中心
家乐园
购物广场
南方乐购
商场
中北商城
地理位置
中兴东大街
桥东中兴东大街
达活泉大街188号
桥西中兴街
桥西中兴大街
桥西中兴街
顺德路
建筑面积
6000㎡
27000㎡
26000㎡
26000㎡
30000㎡
25934㎡
6000㎡
车站
23路6路21路
18路23路7路
18路、11路
18路2路
18路6路2路
23路18路
11路16路13路
街区功能
中兴大街是一条中心商业街周围有银行政府机等部门
客运站、火车站、中心商业区
敦守敬路沿线有我市很多行政事业单位商业氛围较淡
贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多
坐落东、西主要干道,上下班客流大,商业氛围比较浓
贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多
邢台市主干道
出租率
35%
100%
98%
100%
100%
90%
100%
周边环境
商场本身定位
为中、低档
地处中心商业区
客源较多
宣传时强调休闲购物交通不够便利