2010年苏州锦和·水岸清华项目定位及规划建议.ppt

锦和水岸清华高层
项目定位及规划建议报告
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序:
问题一:苏州整体房地产市场发展趋势是什么?
问题二:本项目的核心属性是什么,在区域市场发展中处于什么位置,具有什
么样的前景与潜质?
问题三:区域地产发展趋势是什么?未来产品竞争形式是什么?未来竞争环境
下的机会空间在哪里?
问题四:区域房地产未来客源将呈现什么样的特征?
问题五:在竞争市场下如何细分市场,细分客户,明确客群属性?
问题六:项目发展何种类型产品,能抓取市场机会赚取口碑,提升利润水平?
针对锦和高层地块的发展定位必须明确几个问题,本报告整体思路主要围绕这样几个问题展开,以期对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议;
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报告思维导图
项目属性研判
房地产市场发展分析
市场定位
总体定位
客户定位
城南区域竞争分析
城南市场客群分析
高端公寓发展模式
项目地块分析
苏州文化经济特性
苏州高端市场研究
项目SWOT分析
战略制定
产品建议
价格建议
开发建议
高端产品发展趋势特征
区域市场竞争分析
项目开发战略
项目定位
规划建议
营销策略
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报告思维导图
项目属性研判
高端公寓发展模式
项目地块分析
高端产品发展趋势特征
区域市场竞争分析
项目开发战略
项目定位
规划建议
营销策略
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友新路高架西,吴中大道南,吴中行政区域;
距沧浪新城商圈在5公里,距南门商圈8公里,距观前,石路商圈10公里以上;
项目区位——地段价值
溢价基础
沧浪新城
商圈
越溪商圈
观前
商圈
南门商圈
园区CBD
石路商圈
城市近郊,非城市核心发展区域
区域在苏州人心中属于城市近郊,非城市核心区域;
远离城市核心商业区;
位于吴中区重点改造发展区域——范公堤。
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东临:空地,友新路高架
南眺:南太湖景观
西瞰:小石湖景观带
北望:石湖风景区,范公堤
同时具备生态,人文景观资源;
环境景观资源唯一性明显;
但是项目紧邻城市快速路,噪音干扰大,为日后住户出行安全带来隐患。
项目四至——环境景观
绝版稀缺的生态人文景观资源
核心属性
项目地块
项目独占苏州市区四大绿肺的石湖板块正南位置;近有范公堤人文景观带,远有太湖自然景观
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生活配套:目前无;
休闲配套:范公堤,石湖风景区;
教育配套:外国语学院,文正学院,蓝樱学校,越溪中心小学;
行政配套:开发区行政楼,海关大楼;
商业配套:南苏州生活广场,锦和加州商业街;
交通配套:毗邻吴中大道、友新路高架等主干道,绕城高速,未来地铁四号线蠡墅与国际教育园站。
项目所属区域的教育资源突出,交通便捷性强,景观资源丰富;
周边满足一般生活需求的配套设施,没有满足高层次需求的配套。
周边配套
核心属性
南苏州
生活广场
锦和加州商业街
开发区
行政大楼
海关大楼
文正学院
蓝樱学校
范公堤
外国语学院
越溪中心小学
小
石
湖
风
景
带
石湖风景区
绕城高速
吴中大道
友新路高架
休闲,教育,交通配套齐全,但生活配套缺失
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项目规划研究——技术指标
未来唯一石湖湖景小区,独享全部湖景资源
21万平方,中等量体
容积高纯高层项目,树立区域地标形象

核心属性
区域标杆气质
建筑面积:215716平米
容积率:
住宅面积:194118平米
商业面积:19586平米
总套数:1194套
地下车位:2116个
注:来源项目初期规划文本
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项目本体结论
地段
环境
配套
规划
地处城市近郊,非城市核心发展区域
坐拥绝版稀缺的生态人文景观资源
兼得休闲,教育,交通配套,但生活配套缺失
独具区域标杆气质
如何消除客户对项目偏远的位置抗性?
如何增加内部配套满足,生活配套?
是项目能否成为区域标杆的两大障碍。
极具打造区域地标楼盘潜力
但同时面临一些问题:
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