天启开启沈阳市金地长青湾营销战略研究.ppt

金地长青湾一零年营销战略研究
天启&开启

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立足贵方动态多维思考角度,进行营销战略精细化研参,为金地市场占有率质变精准制导前置基础。
基于金地高层的缜密战略思维沟通理解
先知为主
一、观势
国际战线
国家战线
行业战线
美国次贷危机
全球金融风暴
中国·GDP
政府工作报告
保增长
投资与内需
出口缺失
自救
救市
时间线
因果线
线性索引关键词,国际金融形势、国家经济态势、行业发展运势成为互动体。
前情回顾
房地产行业迅速复苏。
营销环境解读
【经济制导】美国房地产金融导火索引燃国内房地产行业宏观调控
风向标:09政府工作报告
促进房地产市场稳定健康发展
⊙落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。
⊙对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
地方政府政策
⊙25条房地产新政
⊙11条公积金政策
财政体系:
⊙首次置业90㎡以下(含)普通住宅按1%收取契税;
⊙购买10000元/%缴纳契税。
⊙维修基金75%收取。
金融体系:
⊙根据贷款人信用情况,对客户首次贷款购买普通自住房的,给予最低20%。
⊙商业贷款人均住房建筑面积未达到沈阳市住房标准;家中有年满18周岁以上子女而购买第二套住房的,可比照首套住房贷款政策执。
⊙公积金贷款最低2成首付,贷款额单人上限20万,夫妻上限40万。
⊙辽宁14城开通公积金“通贷”政策。
⊙住房商业贷款可转公积金贷款。
时间线
总计
07年旺市

08年逆市

09年兴市

数据来源:沈阳市房产局备案数据
政策开闸促成前程兴市自用效应通胀预期跟进后程投资助推效应
【政策制导】
09年
10年
09
07
08
自救阶段
政策显性撑点加力
通胀预期隐性撑点增力
并未质变的置业入市量中,撑点商品住宅去化有待双线细分验证
排行
楼盘名称
销售套数
销售面积㎡
1
地雅新居
1214
92477
2
人和新居
1220
82802
3
鑫丰华凯鑫城
570
49398
4
移动馨城
464
49257
5
富海云天
413
36596
6
上东花墅
423
36352
7
汇景新世界花园
228
32574
8
嘉华新城
357
26848
9
坤泰新界
166
19582
10
阳光尚城
184
18511
11
沈阳铁西万达广场
177
18460
12
百荷湾
260
17955
13
SR新城
133
16407
14
水晶城
187
16259
15
宏发华城世界
191
14779
排行
楼盘名称
销售套数
销售面积㎡
1
首创琥珀湾
15
4247
2
香格蔚蓝
17
4105
3
沈阳碧桂园
10
3878
4
金地长青湾
10:55
3340
5
桑堤亚纳
8
3320
6
碧桂园太阳城
9
3231
7
原香墅
11
2948
8
万科兰乔圣菲
7
2772
9
中海龙湾
9:27
2527
10
沈阳奥林匹克花园
9
2329
11
碧桂园银河城
6
2252
12
富力仙湖国际
7
2120
13
清韵百园
6
1764
14
假日伊丽雅特湾
7
1686
15
绿洲悠山美地
5
1533
普通产品线
别墅产品线
数据来源:沈阳市房产局11月份备案数据
传统淡季双产品线均进入高峰期,政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。
指标
状态
目的
衍生状态
衍生目的
金融
政策大开
救市
通胀
通胀收紧
消费
置业响应
需求
量跌
金融置业
开发
开工同启
盈利
价升
集中放量
保增长导致政府货币量急性入市,房地产金融属性被放大。
①时间点
②时间点
前情提示
09年上半年国内货币表现
广义货币供应量:,%。
累计新增贷款量:,。
经济利好期
后危机利空期
过去时
将来时
11月
12月
1月
营销前探
●政府高层动态
第十二次中欧领导人会晤:
温家宝说,当前,各国宏观经济政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长。过早“退出”会使成