巢湖市凤凰名城整合营销推广总纲.ppt

整合营销推广意见提点
商域网
目标任务解构
总目标——,冲击毛利润率36%
本案土地成交价格53万元/亩
本项目占地106亩
土地增值100万/亩
房地产利润构成中的
“地价增值”是房地产行业
利润的主要部分
土地总增值1亿元
增值前土地成本约500元/㎡+2000元/㎡开发成本=2500元/㎡实际成本
增值前土地成本约500元/㎡+2000元/㎡开发成本=2500元/㎡实际成本
,我们的产品销售均价应该要达到3500元/㎡
地价增值
注:2000元/㎡开发成本包含了前期工程费、规费、区内公建/配套费、建安成本(按高档建材计)、税费、财务成本、广告宣传等
地价增值
冲击总毛利润率36%
本案最终销售价格在通过各种
有效的营销策略再冲击增长
约15%销售价格
冲击均价大约在
2600元/㎡左右
就市场现状而言这是一个艰巨的目标
销售目标——
3年完成销售,实现年均销售333套,㎡
计划3年完成销售。本案总体量约13万平方米,住宅按共1000套计。
,约333套。
月均去化3611平方米,约28套。
价格冲刺——努力冲刺项目总体均价2600元/㎡
要冲刺毛利润约36%,就要达到项目总体均价2600元/㎡。
2008年1月—2008年9月:推出约4万㎡,均价2400元/㎡
2008年9月—2008年12月:推出约2万㎡,均价2600元/㎡
2009年1月—2009年12月:推出约7万㎡,均价2800元/㎡
第一部分市场分析
第二部分项目分析
第三部分传播策略梳理
第五部分执行策略
第四部分营销策略梳理
1-面临形势
2-预见问题
1- 卖点提炼
2- 目标客户
2- 机会点
传播挑战
推广重心
营销策略
建立核心竞争力
市场营销布局
市场攻击战术
媒介执行
第四部分分解执行
按月分解
目录
第一部分
市场分析
1- 我们所面临的形势
2- 我们的切入点
1、我们面临的形势?
S:优势
小区规模大,容易树立
品牌
小区以多层为主,绿化
率高,居住舒适性高;
项目产品种类齐全,可
以满足不同阶层的置业
需求;
紧邻城市干道,交通便
利,出行方便;
首家含有主题公园的休
闲社区。
W:劣势
离市中心稍远;
周边配套尚不完善;
离铁路近,噪音较大;
高压线从小区穿过,心
理抗性大。
O:机会
小区紧邻政务新区,
规划优越,市场潜力
较好;
新城区越来越受到购
房者的关注;
平均单价相对低于主
城区,比较优势明显。
T:威胁
四海花园等竞争项目市场
存量较大。
市场总容量有限。
(1)、机遇与挑战并存
1、我们面临的形势?