2011年西安万华商业综合体物业规划2.ppt

——产品基调遵循项目定位
客户定位:从联动开发策略的角度考虑,确定项目客户群体:小学家庭、中学家庭、中年三代及成熟家庭为主的中高端客户
【产品定调】
主力目标客户需求特征:改善型居住需求,90-144平米之间的舒适性居家产品
主力目标客户需求特征
小学家庭/中学家庭
成熟家庭
中年三代
职业特征:白领和中层管理者,如 IT、电子、医药企业、科研所科技人员、政府初级公务员、大学年轻教师、城西原住客户
职业特征:多为大学老师及教授、科研机构技术骨干等知识人群、政府中高层公务员、高新企业高级白领和中高层管理者。
职业特征:高新企业高层领导者、大学教授、周边县市的政府高官、大型企业高层以及私企老板等,有相当部分为外地客户。
户型需求:以两居或三居户型为主(90-110平米)
户型需求:三居户型为主(110-144平米)
户型需求:大三居及四房(144平米及以上)
【产品定调】
项目定位:以改善型客户为主力目标客户群体,打造引领区域形象的高端品质项目
【产品定调】
VS
北石桥项目
英发寨项目
定位:以高新区刚需首置客户为主力
定位:以高新区改善型客户为主力
面积段
配比建议
50平米
以下
5%
50-70
平米
10%
70-90
平米
20%
90-110
平米
30%
110-130
平米
20%
130-144
平米
10%
144-180
平米
5%
180平米
以上
主力户型:以区域内主流刚需产品为主力,70-110平米产品占总体50%,110平米以下产品占65%。
相比于北石桥项目,适当放大改善型产品比率
配比基调:项目配比契合高端改善型的形象定位,适当放大改善型产品比率
结合项目定位,建议DK6/7地块不打造70平米以下住宅产品,并以公寓产品打造代替。
——产品配比参考市场主流需求
主流需求:据近三年成交分析,70-110㎡做为市场主力需求产品,占整体成交套数40%-50%,应作为项目主要回现产品打造
西安08-10年商品房各面积段成交套数比例
单位:平米
50以下
50-70
70-90
90-110
110-130
130-144
144-180
180以上
合计
08年
4%
7%
19%
23%
14%
12%
12%
9%
100%
09年
16%
10%
18%
21%
11%
16%
6%
2%
100%
10年
8%
11%
21%
27%
13%
9%
8%
3%
100%
10年套数
10058
13137
25502
33321
15924
11116
9992
3436
122486
西高新08-11年商品房各面积段成交套数比例
50以下
50-70
70-90
90-110
110-130
130-144
144-180
180以上
合计
08年
14%
14%
15%
22%
8%
5%
17%
5%
100%
09年
15%
16%
26%
22%
4%
6%
6%
4%
100%
10年
11%
16%
25%
23%
8%
7%
6%
4%
100%
11年(1-6月)
11%
8%
26%
18%
16%
9%
7%
5%
100%
50平米以下及50-70平米相对于西安整体市场,高新市场需求更为旺盛;
70-90平米近年全市成交比例在20%左右,而高新区在25%左右,此户型产品成交比例高新区大于全市水平,区域特征明显;
90-110平米无论是全市及西安近年均需求稳定,同时高新区及西安市需求占比基本持平;
70-90及90-110平米刚需型产品为区域市场需求主流,应部分打造作为项目回现产品。
【市场现状】
周边区域:70-110平米刚需及首置产品为区域供应主力,130平米以上改善产品供应相对较少
【典型项目表现】
区域典型项目产品配比
东尚
观湖
恒大城
天朗蓝湖树
优尚以下
14%
1%
11%
50-70
平米
70-90
平米
56%
51%
69%
25%
90-110
平米
44%
110-130
平米
22%
28%
20%
31%
130-144
平米
8%
20%
144-180
平米
180平米
以上
二次拓展区南向板块:区域房地产开发进入后期发展阶段,依托较为完善的配套设施,区域新增供应逐步以满足改善型客户需求为主
区域典型项目产品配比
尚品美地城
龙城
铭园
腾业
南院
罗马