港资失去的十年.doc

香港房地产是大陆房企的教父,大陆房地产行业的整个运作模式几乎都是拷贝自香港模式,但教父北上十年却显现出水土不服,在十年当中并没有显示出实力,被湮没在本土房地产企业的喧嚣中。
    1、请分析港资房地产企业在管理、战略、模式等方面与内地房地产企业有哪些不同的特点?
    【宋延庆】我对港资房地产有一种特殊的情感,因为我在1993年进入房地产行业的第一个雇主就是一家中港合作企业。港资大规模进入大陆从事房地产开发始于1990年代初期,尤以1992年前后为甚,其中既有真港资,也有假港资。港资进大陆的整体背景是当时所掀起的招商引资热和房地产热。但到1998年房改后,港资企业逐渐淡出了人们的视线,特别是假港资,随着内地房地产市场化程度的不断提高是最早退出的,现在仅剩下为数不多的港资企业。其实,港资企业分为内地蓝筹企业通过香港曲线进入内地的企业和纯粹的港资企业,前者如华润、中海、中远地产等,后者如和记黄埔、新世界、新鸿基等。我们通常所说的港资企业仅指后者。
    其实我不太赞同冯仑所说的香港模式、美国模式的划分方法。以香港模式为例,现今内地主流的房地产开发模式其实是早期的香港模式,而现在的香港模式有着许多美国模式的特征。就目前内资、港资企业运作模式而言,其不同之处有:从战略上看,对港资企业而言,内地房地产市场只是其市场之一,它与英行的区域市场。而对内资企业来说,在没有“走出去”之前,内地房地产市场就是其全部。而且,相对而言,港资企业更具有全球视角,在战略上更注重战略风险,特别是政策风险、市场风险、资金风险的控制。从运作模式上看,近些年来,港资企业更加注重项目利润最大化,这可能与其大都是上市企业或私人企业有关,主要运作特征是进行一二三级联动开发:圈占大面积土地,先进行一级开发,再是房产开发与销售,最后是持有性物业经营。这种模式有利于实现利润点多元化、投资价值最大化。而内资企业目前还是主要作二级市场开发,即房产开发与销售,这种模式的弊端是受政策影响较大,企业可持续性差。在管理上,港资企业主要是战略管控型或财务管控型为主,而内资企业以操作管控型为主,但两者在本部与一线公司的权责边界关系上,没有根本性区别。
    2、港资房地产企业的这些特点有哪些是适合在内地发展,哪些不适合在内地发展的,为什么?
    【宋延庆】我一直在研究思考房地产开发模式和不同企业的商业模式、产品模式。我认为,港资企业的一二三级联动开发模式是符合行业发展趋势的,特别是政府逐渐退出土地一级开发市场以后。至于媒体过多关注的港资企业所出现的产品质量问题等,在内资企业也同样存在,只不过关注前者更具有轰动效应而已。当然,其中还有社会心理因素:当港资不再具有神秘感,曾经的崇拜心理也就逐渐变成了偏见。也也是我们看待香港人、外国人的普遍心理,非左即右,体现不出大国公民的应有心态。
    3、在内地房地产市场火热的这些年,港资房地产企业与内地房地产企业相比,并没有实现巨额的利润,没有实现内地房地产企业的迅猛发展,为什么?
    【宋延庆】港资企业之所以发展速度相对较慢,还是与两种模