2012年北京房地产开发项目经济评价案例.doc

房地产开发项目经济评价案例
一、项目概况
随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化,城市用地功能需作进一步调整。为此,首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议,原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析,确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象,并对项目的经济可行性做出评价,为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。

拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄,包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路,南至朝阳北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路。,其中:,。本项目规划建设用地面积中,,详见表1所示。
表1 项目用地面积及其分布
用地单位
规划用地面积(m2)
可开发用地面积(m2)
保留建筑占地面积(m2)
益华
379800
332037
47763
五建
76520
71200
5320
合计
456320
403237
53083

项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由于生产水泥制品的需要,以铁路专用线将厂区分为南北两部分,南部为第一期开发,北部为第二期开发,中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。
规划范围内有三组拟保留建筑:厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区;规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属毛纺厂和五建公司,目前保留,待将来有条件时再改造;厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保留,用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积
土地使用者
用途
益华
五建
占地面积(m2)
建筑面积(m2)
占地面积(m2)
建筑面积(m2)
住宅
43488
100000
5320
30000
地区公建

22092
0
0
合计
47763
122092
5320
30000
项目规划范围以北是石佛营住宅小区,西侧是东八里庄住宅小区,南侧也已建成居住区,东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西,本项目周围已形成规模居住区,将厂区改造为住宅区符合规划要求。

按照初步规划方案,毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建(详见表3)。建设用地面积456300平方米,总建筑面积912600平方米,。
表3 项目拟建规模和建筑面积分配
类型
建筑面积(m2)
建筑面积所占比例(%)
保留建筑
152092
----
新
建
建
筑
高层住宅
437908

多层住宅
137600

地区商服
85000

配套公建
100000

小计
760508

合计
912600
----

居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中,部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为30%和70%。

据测算,毛纺厂居住区建成后,对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下:
(1)             供热
小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热。
(2)             供电
根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》,毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房(或热力网)供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新建住宅和新建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算,则该小区用电总计约20000千瓦。,则最大负荷约16000千瓦,需安装24000千伏安变压器。
根据测算,新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元,需交纳的供电贴费为2880万元,以上三项共计3760万元。另外,居住区还应承担地方电力建设基金4000万元,此项费用可分期交纳。
(3)             煤气
据北京市煤气公司测算,按小区内住宅7736户、,,高峰用气量为3500立方米