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绿城舟山区域市场开拓经验分享
——舟山区域市场开拓经验分享
绿城十年,在弥漫着桂花香的海岛城市
营销公司薛基
2011年5月
一、舟山概况
二、舟山公司发展概述
三、成长的2000-2010
四、新的十年,挑战与机遇
五、区域团队建设
六、案例分享
一、舟山概况
舟山本岛是中国新兴的海岛港口旅游城市,位于中国大陆海岸线的中部,世界四大渔场之一的“舟山渔场”的中心,面积502平方公里,是中国第四大岛。
舟山拥有渔业、港口、旅游三大优势,素有“中国渔都”之美称。舟山港湾众多,航道纵横,水深浪平,是中国屈指可数的天然深水良港。并且保存完好的海岛自然景色,蕴藏着丰富的旅游资源,现已开辟的二个国家级和二个省级旅游风景区,2010年游客量213<9万人次。
(1)城市概况
(2)经济发展
当前舟山市人均GDP已跨越5000美元,舟山经济发展阶段已迈入工业化中期阶段,可以说已进入一个高速稳定发展的黄金区间。 2010年,全市经济继续保持平稳较快增长。,%,全市实现财政总收入<,%,城镇居民人均可支配收入26242元,比上年增长<%,人均消费支出16717元,同比增长<%。
舟山市1<9<9<9—2010年国内生产总值及增长率
(3)各区域市场
按照行政区域划分,舟山市可分为定海区、普陀区、岱山县和嵊泗县。其中本岛作为住宅供给量较高的区域,商品房供给量约占舟山全市的70%。
定海老城区
临城城区
普陀城区
(朱家尖)
定海老城区是舟山市原市政府所在地、原舟山市行政及教育中心,基础设施相对完善,公共配套设施较为齐全。一直以来是舟山城镇人口的聚集区,也是住宅开发的热点区域。市属区域人口密度过大,随着人们居住观念的改变和房地产投资行为的增多,居民对老城区住宅房地产的需求持续旺盛。供应方面,住宅项目的供应受土地供给的限制较为有限。因此近年来,商品住宅市场一直呈现供不应求的局面,价格呈不断上升的趋势,市中心在售项目价格在12000-15000元/平方米之间。
临城新区位于舟山本岛南部沿海中心地段,是目前舟山新一轮城市规划中的开发新城。作为舟山市未来的政治、经济、文化的中心,临城新区规划超前,布局合理,自2001年开发以来,已完成了一部分的公共基础设施建设,一系列的市政工程也已启动。随着新区开发进度的快速推进,人们对新区居住方式的认可度日益提升,新区的商品房住宅市场保持着平稳的发展姿态,价格稳步上升,目前在售项目的价格在12000—14000元/平方米,基本与定海老城区接轨。
普陀区住宅主要分布在沈家门和东港经济开发区。沈家门地区是目前普陀区政府所在地,公共配套设施较为齐全。由于城区土地资源有限,人口密度过大,房地产开发主要依靠旧城改造。近年来商品住宅市场呈供不应求的局面,价格节节攀升,区域中心在售项目价格在12000-14000元/平方米。
东港经济开发区位于普陀区东北部,依靠围海造田而建成,在一定程度上解决了沈家门用地不足的问题。商品住宅价格在12000元/平方米左右。
随着朱家尖跨海大桥的建成、中国舟山国际沙雕节的成功举办,朱家尖国家级旅游风景区的旅游业蓬勃发展,作为新兴物业的旅游房产也应运而生,但是整体开发尚处于初级状态,由于地理气候环境的影响,“温光效应”导致旅游淡旺季差别明显,每年8-<9月游客人数约占全年总量的60%以上,由于周边生活娱乐配套设置较为贫乏,客户停留周期较短,在一定程度上也制约了区域旅游房产的快速发展。现阶段旅游房产的购买客户80%以上依旧为舟山本地人,价格根据能否观海的差别在8000-12000元/平方米。
岱山城区位于舟山本岛的北面岛屿,开发总体发展水平相对落后,成规模性的开发是从2003年开始的,由于当时高亭老城区的可开发空间已相当局限,政府在2003年初开始启动高亭老城区东面的竹屿新区建设,随着竹屿新区的不断开发,带动了近几年岱山房地产业的发展,特别是2005—2007年间岱山的房地产开发呈现出快速增长的势头,年开发面积和销售面积均实现了大幅提升。目前,岱山城区的商品住宅价格在7000-8000元/平方米。
二、舟山公司发展概况
(1)公司规模逐年扩大
舟山公司成立于1<9<9<9年12月,属绿城房地产集团有限公司控股项目公司,现具有国家一级房地产开发资质。员工数量从最初的3人到目前的143人,下属项目公司11个,综合实力居舟山房地产行业前列。
(2)销售额快速增长
(3)开发足迹
1<9<9<9年12月,舟山绿城房地产开发有限公司正式成立。作为绿城集团在杭州以外地区的首个项目公司,舟山绿城开始在定海城东南一片不大的区域展开它在舟山的