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2011年新国八条与长沙版限购令解读
新国八条要点:进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;加强税收征管;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,;严格住房用地供应管理;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等。
解读一:观调控的出台肯定会对市场造成一定影响,但所有调控政策的周期有长有短,力度有强有弱,执行有实有虚,效果有好有坏。
解读二:房贷的按揭贷款在比较长的时间内,在银行的资产结构当中还是风险相对可控的一个产品,银行方面应该不会放弃,但在国家调控政策比较严的情况下,改变它们金融产品的位置是不太可能的。
解读三:房地产的融资渠道很多,贷款、基金、民间借贷、信托等等,还有其它很多通道可供开发商选择,比如说合资、合作,比较典型的一种方式就是房企联合资金拿地,这样一来开发商对银行的依赖性就不会太大,这种现象在银根紧缩的局面下将会越来越多。
解读四:新建商品房市场交易量受调控影响,市场较低迷,最近成交量环比和同比均有所下降,但住房价格既没有大幅上涨也没有出现明显下降。

结论:2011年楼市延续着2010年的调控势头,“新国八条”一步步落实到地方,银行贷款进一步收紧、个人房贷会面紧缩。2011年购房的主力人群将以首次置业和改善型住房为主,住房投资市场空间将逐步缩小。
长沙版限购令要点:对长沙市区(市辖五区,下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭),限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对长沙市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭,在长沙市区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对在长沙市区已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭,不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。
解读一:“限购令”限小不限大、限新不限旧、限内不限外:长沙市政府未将环长株潭户籍家庭列入外地家庭,而外地家庭只要求提供本地居住证。同时区别其他城市,长沙并未限制二手房买卖制约大部分非理性住宅投资功能和基本制约了投机功能,住宅居住功能(包括真正改善型需求及刚性需求的)没有误伤. 符合长沙这种规模城市的进一步发展需要。
解读二:长沙市场格局将发生变化,目前国家尚未对商业楼宇及商业地产作相应要求,受新国八条及长沙限购令影响,部分在市区或交通要道边已经取得土地待开发的企业,将采取曲线方式变更土地性质来规避销售风险,从而整体市场中住宅物业与商业比例有所变动,同时待开发项目成本与购房成本相应增加。
结论:从目前长沙限购政策来看,限购的对象具有非常明确的政治性及长沙城市战略智慧性,不管如何,目前所针对的仅指住房行业,商业、写字楼、车位都不受影响,但这并不意味着商业地产、写字楼项目就会热。受住宅限购影响,资本会向商业地产和写字楼转移,但并不是所有的商业地产项目和写字楼都会受益。
2011年新国八条与长沙版限购令解读
限购令对长沙房地产市场的影响分析
供给格局的变化
需求格局的变化
1、普通住宅市场,在限购以外的产品供给将增大。
2、普通住宅与商业地产的供给比例将发生变化,商业楼宇的供给将增大,可能部分小户型公寓会转化为商务公寓供给。
1、刚性需求市场和商业地产投资市场不受限购令影响,部分刚性需求将被迫性受限购令影响。
2、90平米以内的普通住宅投资型需求受限购令影响较大,90平米以上投资型需求或将增长。
3、限购令将刺激商业地产投资需求的增长。
4、改善型普通住宅需求小部分受限购令影响。
给合上述国家调控政策分析,紧缩的银行货币政策与限购令直接影响到现行的房地产市场环境,其中对住宅性质楼盘的销售限制较紧,而对商业性质楼盘的销售则没有政策限制,短时间内促进了商业类地产的发展。而商业地产中的写字楼物业则成为市场上最好的投资产品之一:
1、商业地产投资环境前景看好,写字楼物业不在国内任何城市明文限购,将导致住宅类物业投资的投资客群自发性转向商业地产物业投资;
2、紧缩的银行信贷政策,住宅类购房者银行贷款吃紧且利率不断上调贷款成本增加;从而刺激商业地产物业的投资,通常写字楼类物业购买多以企业和有实力的投资客为,为政策性逼迫性投资转型。
3、一线城市政策从紧,迫使一线城市的部分资金向二、三线城市转移,从而促使二、三线城市房价普遍上扬。
国家政策对长沙写字楼市场的影响分析
》项目基本情况
》项目SWOT分析
》目标客户群分析
第二章项目分析
总用地面积:,

建筑占地面积:
总建筑面积:51579平米
地上建筑面积:
其中: 办公面积:
商业面积:
物业房面积:243平米
地下