义乌国际商贸城住宅项目可研报告.doc

安阳·义乌国际商贸城住宅项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
前言
房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业,是国家重点调控的行业之一。21世纪以来,房地产业已成为国民经济的支柱产业,推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查,不做可行性研究,盲目上马,结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对安阳·义乌国际商贸城房地产开发项目进行全面深入的市场调查、分析、预测,营销分析、策划,建设条件和方案分析,财务评价,不确定分析,国民经济评价,社会评价,综合评价等,论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见,为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。
目录
第一章市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
一、宏观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
二、微观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第二章营销分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第一节环境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥ 5
一、环境条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7
第二节市场定位‥‥‥‥‥9
第三节营销计划‥‥‥‥‥‥‥‥12
一、购买对象分析‥‥‥‥‥‥12
二、产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
三、客户定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
四、楼盘概念导入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
五、价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥13
六、卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥19
七、营销策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
八、销售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
十、广告宣传‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
十一、销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
十二、场地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
十三、营销费用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
第三章建设方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24
第四章财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
一、投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
二、销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
三、现金流量计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
四、财务评价指标计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
五、经济效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31
六、风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33
第五章国民经济评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
一、直接费用与直接效益的调整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
二、间接费用与间接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
三、国民经济效益/费用计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34
第六章社会评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第七章综合评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
附件(略)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
三、可行性研究人员‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
安阳·义乌国际商贸城住宅项目
可行性研究
(北地块一期)
第一章市场分析
第一节宏观市场分析
一、区位优势
安阳,地处晋、冀、豫三省交汇处,面积7413平方千米,人口542万,辖1市5县4区,中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市,是甲骨文的故乡,《周易》的发源地,中国文字博物馆、红旗渠、袁世凯墓、曹操高陵所在地。
二、经济状况
近几年来,安阳充分发挥区位优势,不断加快经济发展步伐,国民经济持续快速健康地发展,综合经济实力逐年增强。生产总值完成1106亿元,%,人均生产总值突破3000美元。、,%%。全社会固定资产投资完成741亿元,%;,%。,增长19%。人民生活持续改善。全市城镇居民人均可支配收入14809元,%;农民人均纯收入5595元,%,
人民生活明显改善,城乡居民收入、生活水平进一步提高;整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。
三、地产走势
在整个国民经济调整发展的同时,房地产业也不甘落后,2005年至2008年,每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。据安阳市统计局数据显示,今年1月到6月,安阳房地产投资走势呈现高开低走,,%,,