南京翠屏山8号别墅营销推广报告.ppt

致南京海天房地产发展有限公司:Haitong Haitian Nanjing Real Estate Development Group Ltd: 感谢贵司对我司工作的信任与支持。针对本项目的前期策划,我司以市场需求及风险控制为前提,以挖掘物业的特性、提升产品竞争力和提高产品价值为主旨,在此基础上进行深入论证,并形成了《翠屏山八号营销推广报告》,鉴于本案的产品定位已经完成,所以本报告将以既定产品定位为前提进行策划论证,请贵司审阅。 I thank pany on the work of the Division for the trust and support. Against this project planning stage, I am Secretary to the market demand and risk control as the prerequisite to the excavation of the property to enhance petitiveness of products and improving product value of thrust and, based on this conduct in-depth feasibility studies, and formed a 《 Cuipingshan report on the 8th marketing 》, in view of this case that the product positioning has pleted, the report will be established product positioning as the prerequisite for planning appraisal, please examine pany.
第一部分宏观市场篇
第二部分项目地块篇
第三部分产品营造篇
第四部分整体定位篇
第五部分营销推广篇
本篇内容仅针对南京市和江宁区07年房地产市场进行纲要性解读,具体内容可参阅我司提交的《2007年南京市房地产市场研究报告》。
第一部分宏观市场篇
Value of the project block
第一节:2007年南京房地产市场回顾
1、南京2007年土地市场出让加速,土地价格一路飙升。
2、南京和江宁商品房供销二旺,总体形势供不应求。08年供应总量在07年的基本上会略有增加。南京别墅市场表现优异,物业去化迅速,价格快速上涨。
3、商品住宅价格全国疯涨,深圳全年涨幅超过80%,南京全年涨幅超过50%。2007年是中国房地产的高峰年。
4、南京六部门出台“一房一价,限涨不限跌”政策,引起全国争议。开发商纷纷惜售,政府在07年坚决执行,效果逐步显现。
第一节:2007年南京房地产市场回顾
5、房地产销售形势火爆,排队购房现象严重。楼盘营销难度大幅下降,开发商选择自行销售的比例增加,项目媒体推广费用普遍降低。
6、“第二套房限制”政策是历年来效果最明显的消费抑制政策,投资客开始从大城市撤离,该政策的效果将长期存在。
7、雅居乐、招商、绿城等全国知名品牌公司在南京开发的产品陆续上市,南京的房地产开发水平加速提高。高端品牌造就了高地价的同时也造就了高房价,08年南京的高端物业销售压力空前加大。
8、07年底,房地产市场风云突变。土地出让和商品房销售突然降温,部分楼盘开始打折或变相降价,江北的旭日上城、天润城、威尼斯水城等项目纷纷推出“一口价”销售房源。
1、南京全市土地出让情况。
南京市2007年土地出让幅度明显提高。请看右边的一组图表,07年土地出让785公顷,上涨幅度超过40%。
南京市一级市场土地出让的价格起伏较大。2007年12月前土地市场一直火爆,局部地区出现面粉价格贵过面包的现象。2007年12月最后一次土地出让,南京各区域地块都同时降温,同区域相同位置的出让地块价格悬殊。请看下表,东方鼎成与新城创置在同仁医院附近各拿了一块地,相隔仅40天,但价格相差一倍以上。
编号
位置
出让时间
用地面积(㎡)
性质
楼面地价(元/㎡)
2007G68
开发区金马湖以南,同仁医院以北
2007-11-16
47684
住宅

2007104
开发区同仁医院以东,双龙大道以西,金马湖以南
2007-12-26
72317
综合

第二节:07年南京市土地出让
1、2007年南京商品住宅供销综述:
07年全年南京共上市商品住宅925万㎡,%。,%。
㎡,销售2