无锡市房地产市场调研报告.doc

目录
城市沿革…………………………………………………………1-5
城市概况…………………………………………………………6-16
(一)、区域条件
(二)、经济状况
城市规划…………………………………………………………17-18
房地产现状分析…………………………………………………19-28
(一)、市场现状分析
(二)、业态分析
——住宅
——商业
——写字楼
消费者心理分析…………………………………………………29-38
(一)、问卷调查结果
(二)、消费者心理分析
项目优劣势分析…………………………………………………39-41
(一)、项目优势分析
(二)、项目劣势分析
七、项目可行性分析…………………………………………………42-43
一、城市沿革
1、建置沿革:
无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县,属会稽郡。三国时,孙吴废无锡县,分无锡县以西为屯田,置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县,属毗陵郡。元元贞元年(1295年)升无锡为州,属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县,属中书省常州府。清雍正二年(1724年),分无锡县为无锡、金匮两县,均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一,复称无锡县,属苏常道。民国16年(1927年),无锡县直属江苏省。1949年4月23日无锡解放后,分无锡县为无锡市、无锡县,无锡市直属苏南区。1953年建江苏省,无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制,无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月,撤锡山市(原无锡县)设锡山区、惠山区。 
2、历史变革:
早在六七千年前,无锡先民就在这块土地上劳动、生息、繁衍,过着定居生活。在鸿声彭祖墩、新渎庙墩、葛埭桥庵基墩和玉祁芦花荡等地,均有原始氏族的聚居点。无锡先民的原始文化先后属于马家浜文化、崧泽文化和良渚文化。他们以自己的智慧和辛勤劳动,创造和丰富了太湖流域辉煌的远古文化。公元前11世纪末,古公父(即周太王)的长子太伯、次子仲雍为让王位于三弟季历,从现属陕西的歧山南奔荆蛮,定居梅里(今锡山市梅村镇),并入乡随俗,断发文身。太伯受到当地百姓的拥戴,被奉立为君主,自号为“勾吴”。太伯带领百姓兴修水利,发展农耕。相传他率领众人开凿了长数十公里的太伯渎(俗称伯渎港)。还栽桑养蚕,制陶冶铜,“数年之间,民人殷富”。周灭商后,因太伯无子,周武王追封仲雍的五世孙周章为吴君,建吴国。从太伯至阖闾共24世,前后600多年,梅里一直是吴国的都城。太伯、仲雍将中原地区的文化带入江南。与江南地区原有文化有机融合,形成了具有鲜明地域特色的吴文化。无锡是吴文化的发祥地之一。
春秋时期,吴国生产力有了很大的发展,政治上、军事上也十分强大。周元王三年(公元前473年),越灭吴,无锡属越国。周显王三十五年(公元前334年),楚灭越,无锡属楚国。秦王政二十五年(公元前222年),秦灭楚,置会稽郡,无锡属之。据考古发现,西汉时期,无锡已有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类,农业生产已使用铁器农具和牛耕技术。六朝时期,北方战乱频繁,人口大量南迁,无锡治湖筑圩,水利设施大量兴建,农业耕作技术也有了提高。商业贸易开始形成。唐、宋时期,无锡农业生产从“火耕水耨”的轮荒耕作发展为耕、耙、耖配套的耕作技术,形成稻麦两熟制,太湖周围卑湿之地改造成河渠纵横、湖塘棋布、排灌结合的水网系统。养蚕业发达,“桑柘含疏烟处处倚蚕箔”。京杭大运河开通后,无锡河道中“商旅往返,船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设,市场繁荣。无锡成为富庶江南的一块宝地。
明清时期,无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境,社会生产力得到较快的发展。锡西北的芙蓉湖经过几次大规模的整治,形成大批良田。农业上由于精耕细作,粮食产量逐年增加。“春豆夏麦,秋收禾稻,中年之岁,亩得三石”,成为全国“米仓一区”。随着手工业的兴盛和商品经济的发展,无锡逐步形成了江南有名的米市、布码头。米市:早在元代,无锡已是邻近县上交漕粮的集中地。明代,由于兴修水利和水稻育秧移栽技术的推广,无锡粮食产量稳定,无锡之米与苏杭之帛、淮扬之盐、浮梁之瓷、温州之漆相提并称。至清代前期,无锡稻米集散不仅经营规模、交易数量居江苏各县之冠,而且成为漕粮的主要采办地和“产者输之,购者集之”的粮食余缺调剂市场。至雍正、乾隆年间,无锡米市已初具规模,“米豆之业甲于省会”,“皖豫米商纷纷麇来,浙东籴贩,麇不联樯”。布码头:随着无锡米市的形成与发展,北方地区,特别是苏北淮扬、高宝湖等产棉区的棉花由购米船队运至无锡,无锡乡间棉纺织业十分兴盛。所以,无锡尽管不种棉花,但四乡