新政下如何协助企业拿地.doc

新政下如何协助企业拿地(上)
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主讲人:程守太
引言
我们今天主要有四个方面,第一个就是传统拿地方式的简介,大约有哪些传统的拿地方式?房地产就是事务所,不管是律师还是律所,如果我们现在做一个房地产律师,我们很多时候都是在跟房地产企业销售环节去做一些关于咨询或者修改合同,甚至销售环节当中的见证。
真正律师事务所律师能挣钱还是在两头,谁也不愿意说我退出,我把这个项目解散了还能挣到钱。他都没钱了,利润都已经赚完了,他怎么样在项目退出的时候能挣钱?当然更多是项目清算,但是最好的方式还是在最头上,就是如何拿地。
以我们现有的房地产土地所有权的制度,设计上的城乡二元结构,就可以说明一件事。我们国家供房地产开发的只有国有建设用地,这一现实再加上严格的土地控制、审批、储备、招拍挂等一系列的制度,就造成土地供应长期相对不足,进而也直接造成了开发商拿地难,在我们国家这是一个大的背景,大的现象。
我们说这次金融危机在西方有时候一套房子值几万或者十几万美元就可以买一套。但是他们买的跟我们国家不一样,大家都知道我们国家土地使用权是没有收益权的,只有使用权。又根据它的供地性质不同,又有年限的限制。那么正是在现行的制度框架下,争取各种合法的方式获取别人无法取得或者必须高价取得的土地,这就成为开发商最重要的一个课题。
如果我们在座的各位同事,我们从事法律服务工作,能够协助开发商在这个方面做一些探索,那将是非常有必要的。也可以说是做房地产律师事务所当中做一些延伸领域,比如说投融资,融资手段,再比如说引入PE或VC,或者说现在通过房地产给别人进行合作等等,这是最重要的一个课题。
我们曾经为企业创设了多种拿地的方式,今天我跟大家都要说说。协助房地产开发企业尽可能的以较低的成本获得期待的土地。因为本次课题主要是对房地产调控土地收紧政策下拿地方式的介绍,所以这次对我们基本土地制度以及传统的拿地方式的法律依据渊源还有具体的操作方式我在这里不做深入的阐述。我们简单介绍一下以前传统的拿地方式有哪些。之后进入第二个话题新政下如何协助企业拿地。
第一个方面我们总共大约要介绍的接近10种,现在能够把它总结到13至15种方式,但是不一定对,仁者见仁,智者见智。
一、传统拿地方式简介
(一)依法招拍挂取得土地
这是完全按照我国土地管理法律规定,在政府出让储备土地时依法参与拍卖、挂牌等方式,以竞价的方式取得土地,这种方式下房地产开发商通过公开竞价,以价高者得这样一个原则取得房地产开发用地。相对而言对于已经达到出让的标准,过去我们说三通一平、五通一平、七通一平。国有土地使用权法律风险比较小,但取得成本比较高,房地产开发商需要关注的是对目标土地的规划条件,比如说容积率等等。
那么其取得的成本与其将来开发后的收益是否能够匹配,将来是否能够有利润,一旦出现了房地产市场的下滑,对于高价竞地,自然会产生经济风险,同时招拍挂方式无疑也受到了诸多条件的限制,遇到竞争者的竞争,容易导致房地产开发商拿地目标落空,这是一种最传统的基本的拿地方式,也是我们现在国家最流行的拿地方式。此种方式下作为律师,我们往往提示企业做什么?要注意土地的用途,规划的条件等相关的重要因素;要提示企业注意做好预算;同时对于政府行为导致的土地交付的迟延,土地交付不符合标准等风险进行预测判断,并在协议当中作出相关的规定。
我给大家举个例子,在我们国家央企不管做什么,基本上都也进入了房地产。央企有100多家,听说在十二五规划期间要准备做到50、60家。在房地产最热门的2004到2007年,这个时候央企几乎没有进入房地产,之后中央国资委受到老北京法律的影响,也专门做了一些限制条件,最后说有10几家可以从事房地产开发,像中远等等一些企业都要求他们退出。
他们退出的过程当中发现了一些问题,有的是真退出了,有的是假退出了。包括我们其中一个客户中粮地产,你说做粮油的你就好好做粮油就行了,它不,它去做房地产,而且它还取得了中央国资委对它从事房地产经营范围的批准,这是一个方面,我需要跟大家讲。
另外一个问题我需要说明的问题,就是说现在的招拍挂当中,虽然它是最流行的方式,但是政府也有一些行为在里面。中国海外地产曾经拿了一个地,2000多亩,但是这块地当地政府的心里价格是150万,因为地比较大,也有一些国际小区、国际医院的配套,最后土地储备中心举牌的时候就希望大概在120万到150万能成交,结果没想到那天土地储备中心的拍卖师昏头了。
像这种大宗的土地进行招拍挂,大家一定不要忘了一件事情,我为什么说一定要符合规划条件等等,政府一定会有一个第一个入预设门槛,这个预设的门槛是什么?事先我们要达到一个什么样的条件,什么样的配套,你必须在这个基础上把规划做出来。所有的开发商在进行招拍挂这种程序的时候,它实际上已经