外高桥项目拿地前期定位报告.doc

外高桥项目拿地前期定位报告

外高桥项目
拿地前期定位报告
2011/01

报告结构
区域背景
1
物业市场
2
土地价值
评估
3
方案建议
4
区域规划
项目认知
区域土地市场
区域房地产市场
住宅市场
酒店市场
商业市场
E03-03地块评
估
物业定价
E03-07/
E03-08地块
评估
户型建议
方案建议
景观建议
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33
PART 1 区域背景
?? 项目认知
?? 区域规划
?? 区域房地产市场
?? 区域土地市场
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44
本案位于浦东区外高桥板块东沟镇,处于中外环之间
外高桥
板块
外高桥
新市镇
E03-03
E03-07
E03-08
洲海路
张
杨
北
路
启帆路
繁
锦
路
中
冶
尚
城
E03-03地块现状
E03-07与E03-08地块现状
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55
E03-03
E03-07
E03-08
洲海路
张
杨
北
路
启帆路
繁
锦
路
张扬北路
启帆路繁锦路
文化中心图书馆(已建成)
洲海路
项目周边目前人气不足、配套较为欠缺。
??东侧—张扬北路:新市镇的两条主轴之一,是
E03-03和E03-07地块的东边界。轨道交通
六号线张杨北路达E03-07地块。路东侧规划
新市镇的政治、经济中心,目前尚未动工,预
计将于2015年后投入使用。
??南侧—启帆路:E03-07和E03-08地块南边
界。路南规划为商业用地,目前尚未动工。而
该地块南侧即为金地住宅项目未未来城,已售
完。
??西侧—繁锦路和社区教育学校:繁锦路为
E03-08地块西边界,而E03-07和E03-03地
块西侧E03-08地块北侧规划为社区教育学校
和一个商办综合项目。目前这两个项目尚未动
工。繁锦路西面为中冶尚城住宅项目。已售
完。
??北侧—洲海路:新市镇的两条主轴之一,是
E03-03地块的北边界。目前洲海路北面仍存
在许多工厂,如东方液压厂。
??文化中心图书馆: E03-07和E03-03之间为
新市镇文化中心图书馆。目前已建成,但尚未
投入使用。
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7
从经济指标来看,地块规模不大,限制性条件较为适中
物业类型 E03-03 E03-07 E03-08
占地面积(公
顷)
建筑面积(万
方)
容积率
土地性质旅馆业用地商住(居住90%,商业10%)
商住(居住90%,
商业10%)
绿化率≥35% ≥30% ≥30%
建筑密度≤20% ≤40% ≤40%
中小户型—— 20/90 20/90
限高限高60米限高45米限高45米
全装修比例————≤60%
物业类型体量(建筑面积)
住宅
商业
酒店
E03-03
E03-07
E03-08
洲海路
张
杨
北
路
启帆路
繁
锦
路
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PART 1 区域背景
?? 项目认知
?? 区域规划
?? 区域房地产市场
?? 区域土地市场
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99
??外高桥功能区域地处浦东新区东北部,区域
范围为外高桥港区、外高桥保税区和高桥、
高东、高行三个镇,面积约98平方公里。
??区域内除建成了港区五个码头和外高桥保税
区10平方公里外,还设有高桥石化、外高桥
电厂、外高桥造船基地、浦东煤气厂等一批
大型国有精细化工、能源和制造企业。
??外高桥功能区域产业集聚情况:港口海运业
已经形成规模;现代物流产业已形成较强实
力;保税型微电子产业基地已经成型;国际
贸易产业发展势头强劲。
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