2007深圳罗湖鸿隆罗湖写字楼定位报告.ppt

鸿隆写字楼定位方向研究
凤凰涅磐
认识区域
蔡屋围片区的深圳证券交易所是深圳金融心脏,发展银行大厦等金融机构云集在其周围;
深圳书城是深圳图书消费中心;
深圳大剧院是深圳重要的文化设施,是深圳“文化沙漠”中的绿洲;
地王大厦、华润大厦、深圳发展银行大厦、深业中心、世界金融中心等,是深圳最典型的高档办公中心,汇集国内外大批的知名企业,它们共同构成了一个在深圳配套、设施最等各方面最为完善的CFD商圈。
片区商务等级高,辐射范围不单遍及珠三角,还及至香港等地。
区域内商务人流大,商业氛围浓郁,写字楼、酒店、商业、住宅相拥林立,其中以商务功能为主,辅以商业和居住功能,互为融合
一、蔡屋围片区金融氛围浓厚,聚集各大银行金融大厦
区域未来发展规划
一、京基蔡屋围金融中心改造项目预计2009年完毕,建成后为深圳第一高楼
随着2005年底蔡屋围金融中心区拆迁工作的开始,标志着深圳金融中心区改造项目的正式启动。拆除的旧楼房共135栋,,改造工程将在2009年后正式完毕,改造后的蔡屋围金融中心区建筑面积将扩大一倍多,不仅成为具有金融、办公、商业、文化、住宅多功能、配套设施齐全的现代化社区,还将成为深圳的“金”地。本项目依托未来将建成的深圳第一高楼京基大厦,有着良好的商务环境背景可依托。
地铁3号线从罗湖红岭中路—龙岗龙兴街站,计划2009年建成,本项目紧邻地铁1号线的老街站和大剧院站,同时与3号线的起点站红岭站相邻,本项目未来将是双地铁上盖物业,交通便利度非常大。
二、深圳地铁三号线预计2009年开通
区域未来发展规划
香港华润集团在深圳投资开发的“华润中心”,是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群,总建筑面积55万平方米,总投资逾40亿港币。华润中心二期项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等,现已动工,总建筑面积达到26万平方米,项目预计在2008年中之前落成启用。华润中心项目的全部落成启用,将与本片区的升级改造联手巩固和加强罗湖商务中心的地位。
三、华润中心二期预计2008年启用
区域未来发展规划
1月26日,花旗银行在我市福田区正式启动一家新的个人零售银行网点。
2月7日,汇丰银行在福田中心区新设一家全能型支行,在增添个人理财网点的同时,加强对工商企业的服务。
3月下旬,渣打银行龙岗支行将举行隆重的开业仪式。渣打银行中国区个人银行总裁叶杨诗明自豪地告诉媒体,在华南地区,该行在深圳的业务最出色,今年,一些原本设在其他城市的部门也会迁往深圳,并争取在深圳南山区等地再增设两家支行。
四、外资银行全面进入中国市场,深圳正成为外资银行抢滩的重点城市。
区域未来发展规划
自2006年12月外资银行开放金融服务以来,上海作为中国领先的金融中心已经从银行业的发展中受益颇多。各主要城市面临着写字楼供应紧缩的状况,在强劲需求的刺激下租金持续攀升。
一、罗湖写字楼市场非常成熟,出租率高,回报率稳定
目前罗湖片区的写字楼市场已经进入成熟期,出租率达到90%左右,回报率很稳定。除了世界金融中心相对较高外,其它的甲级写字楼空置率均低于10%。
物业名称
平均租金
(元/ m2/月)
出租率
地王大厦
120
97%
世界金融中心
110
80%
深业中心
95
93%
发展银行大厦
115
95%
华润中心
135
100%
新闻大厦
65
94%
蔡屋围发展大厦
50
90%
成交日期
物业名称
成交面积
成交价
2006年9月
地王大厦9楼
2200M2
15300元/ M2
2006年8月
地王大厦10楼
336M2
15000元/M2
2006年5月
地王大厦15楼
1091M2
13000元/M2
2006年8月
地王大厦17楼
195M2
14500元/M2
2006年10月
地王大厦25楼
404M2
17200元/M2
2006年10月
地王大厦27楼
140M2
15500元/M2
2006年8月
地王大厦43楼
404M2
17300元/M2
2006年12月
地王大厦61楼
198M2
20500元/M2
区域写字楼市场特点:
二、片区写字楼两极分化非常严重,甲级写字楼无论售价还是租金,乙级都难以望其项背。罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中心,甲级写字楼市场需求旺盛。
三、从三级市场成交客户需求面积分析,100-200平米为最受欢迎面积区间,同时,大面积购买客户也存在。
中原三级市场上半年写罗湖字楼成交数据统计