于家堡板块分析.doc

于家堡板块分析
于家堡板块分析
一、板块SWOT分析
二、板块深度分析
23>.1板块基本概况
、进驻优惠政策分析





报告内容
*
一、板块SWOT分析
1、板块优势分析
于家堡为天津市滨海新区九大功能区之一,区位较好。天津市和滨海新区的快速发展为本板块创造了良好的发展环境和机会。
于家堡区域地理优越,三面环水,自然、生态环境较好;
规划具有生态、高端的商业、娱乐、交通、居住等配套;
大交通、大航运配套与大金融机构的入驻使得此版块硬性环境更趋于完善;
距天津市区、北京、天津港口交通非常便捷,距北京140公里,京津城际铁路45分钟可到达;距天津市区45公里,津滨城际轻轨40分钟,京津城际铁路20分钟可到达;距天津机场38公里;距离天津港5公里。
于家堡价格空间和需求市场的慢热发展,主导新价格和未来供求的热涨,保障其未来需求量。
*
2、板块劣势分析
本地人口数量相对过少,对拉动当地购房群体是一个制约;
大区域、大面积基础设施的建设与完成合理大配套的周期会影响项目预期销售;
高楼盘的建设周期和运营成本会对投资商和收盘时间产生影响。
*
3、板块机会分析
目前国家建设第三个经济特区的决心和国家政策的大方向,两者良性的互促给于家堡金融区的建设与发展提供了很好的契机——投资者的商机;
良好的土地政策和投资合作机制对投资者是一个发展平台——机制的良性运行;
招商引资的宽厚政策为外资企业和国内大国中型企业提供了发展的温床;
目前相对宽松的货币政策对于投资者和购房者都是一个利好机会。
*
4、板块威胁分析
完全依赖外贸进出口和以港口为物流配送的公司企业会受到一定观望制约;
国际金融的不稳定因素会影响于家堡的投资者;
国家政策能否持续稳定,并对大环境进行有效的定向扶持,有待观望;
中国自主贸易的不稳定也会影响国内外金融投资者;
WTO的政策和杠杆,会出现短暂时期的贸易壁垒和摩擦,也会刺激世界各国金融业的发展;
群体大厦的建设与封顶、以及群体销售,对售楼供求有一定影响;
建安垫资既是利好也是隐性威胁,需合理规避其风险产生。
*
、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
二、板块深度分析
*
人口
于家堡地处塘沽区内,塘沽区现住人口为 59万人,其中常住人口为 ,外来人口为 ,常住人口与外来人口的比值为 :1。
区域
于家堡金融区位于滨海新区核心区中心商务区,东、西、南三面环水,占地面积386万平方米,规划120个地块,总建筑面积950万平方米,将建设成为世界上最大的金融区。于家堡金融区起步区拥有1平方公里,35个地块,目前12个地块已经率先开工建设,启动了金融会议中心、滨海股权基金中心、五星级酒店和9座金融大厦项目,在建面积176万平方米,总投资达到了240余亿元。
、板块基本概况
*
总体交通
于家堡金融区采用了道路交通、轨道交通、水上交通、步行交通和地下通道相结合的多样交通组合,形成高效便捷的交通体系。
京津城际直达于家堡金融区,中国首个3站台6轨道的城际高铁地下站位于金融区内,2011年京津城际高铁站落成后,可45分钟通达北京,并以此为基础实现与天津中心城区、北京协调互动发展的格局。于家堡距天津滨海国际机场35公里,能实现与世界的快速联通。
顶级配套
于家堡金融区设计了发达的地下空间,实现地铁、地下商业和停车场全部连通;区内将配套市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住五大业态,并在良好的滨水景观环境中,配设名牌商铺、特色食府、经典酒肆、全景神游、胜览夜火等。
*
发展现状
目前,于家堡金融区超过10个地块已经签约并确定了投资主体,船舶基金、成城国际、厦门建发等多家企业成功入驻。区域地块的土地已经全部拆迁平整完成,大区域与小地块的基础设施建设都在如火如荼的进行着,已签约的入驻单位企业也正在加紧规划自己的区域版图,大小投资主体都寄希望于加快工程进度,抢占商业地产和未来事业发展的时机;透过现象看本质,可以预见,未来的于家堡将是未来新金融时代的一块创新试验平台,并为建立柜台交易新市场创造天然条件;它将依托“中国商务港”项目逐步建立全国中小企业信用体系,并大力发展股权投资类基金为船舶产业基金的运营提供服务;同时,将加快建设北方国际股权投资基金中心,吸引