深圳星河盛世2012年营销执行报告.ppt

2012年营销执行报告
世联地产星河盛世项目组
20120111
2012年2月1日,
距离星河盛世开盘还有:
报告政策形势与市场局面
本项目应采取的举措
2012年 4月
87天
开盘
时间紧迫,时不我待,在此节点之上,主要需沟通的问题包括:
销量目标
2012年4月28日开始销售,
实现片区相对高价
价格目标
通过盛世项目的热销,使星河在市场上有持续的影响力
影响力目标
目标
势
宏观形势如何?
目标实现之:
10月21日至22日:温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。
10月29日:召开的国务院常务会议指出,坚定不移地搞好房地产调控,进一步巩固调控成果,促进房价合理调整。
11月6日:温家宝“在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
12月9日:中共中央政治局召开会议,提出尽管明年的经济政策会有微调,但仍将坚定不移地继续进行房地产市场的宏观调控,以促进房价合理回归,促进房地产市场的健康发展。
2012年10月,十八大提议国家领导人,2013正式就任。
政府将于2013年3月初的全国人大会换届。
关于换届时间——意味着2012年一年之内,政策方向不会发生大改变
中央年底频频重申调控不放松
市场状况:政府强调房地产调控不放松;项目主销期内依然受政府调控影响
市场状况:全国房价较2010年相比降幅大,以价换量趋势明显;本项目实现较高价格,面临困难
2011年的前3个季度,深圳新建商品住宅的成交量持续走低,三个季度均低于近6年来季均120万平米的平均成交量;
2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量,目前来看难度较大。
,隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在2012年需与之媲美
单位:万平米
2006年以来各季度销售面积
市场状况:
深圳成交萎缩,降至08年金融危机时水平
调控难放松
2012年,中央的调控态度依然坚决,政策的大方向上不会有大的改变;
降价风险
全国“降价潮”越演越烈,欲以价换量,预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市;
成交低迷
市场下行通道已经打开,市场遭遇信心危机,深圳成交量降至08年水平,可能依然维持该水平。
势
下行通道开启,房地产2012不可指望“靠天吃饭”,唯有自寻出路,自力更生,以求突围
目标实现之:
局
竞争局面如何?
目标实现之:
金亨利项目1期,,
89-128 ㎡为主,1100套
三季度
三季度
四季度
一季度
龙华花半里,,78-90㎡2-3房为主,共2010套
2012年
2011年
四季度
二季度
锦绣御园,总建面29万,二期(88㎡2房
、90-130㎡3房、150-170 ㎡4房,共421套)三期(约600套)
合正中央原著,总建面19万,128 ㎡3房,143 ㎡4房为主,
共762套
中航天逸,,75-167 ㎡
1606套
熙园山院,㎡,高层140-180㎡为主,共255套
润达·圆庭,,90 ㎡以下
小户型为主
绿景香颂,,90 ㎡以下
为主,1440套
绿景公馆1866,,60-160㎡,2020套
万科璞悦山(高层),,170-220㎡为主,共562套
2013年
在售项目
待售项目
水榭春天五期,,88-140 ㎡,约1468套
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