上海嘉兴麦德龙北地块研究报告2012年.pptx

麦德龙北地块研究报告
嘉兴研展部
2012-5-29
目录
第一篇区域认知
地块解读
区域规划解读
区域现状解读
工业园解读
第二篇市场分析
板块市场分析
相似及竞争板块分析
区域客户分析
典型案例分析
第三篇产品定位
产品分析
价格分析
第二篇市场分析
板块市场分析
相似及竞争板块分析
区域客户分析
典型案例分析
1、总体供求价走势
供求情况:
2010年之前,市场需求旺盛,供求基本平衡,成交均价也持续上涨;
2011年新楼盘持续加推,市场供应充足,在政策调控的影响下,需求明显下降,成交量走低,全年价格持平,降幅不明显;
2012年以来,成交量较少,整个市场面临着较大的库存压力,同时各楼盘通过低价促销的方式去化库存,成交均价有明显的下降;
按照2011年去化100万平方米计算,库存的消化时间需要2年左右
时间
新增供应面积
成交面积
供求比
2008年
/
932000
/
2009年
1477000
2304000

2010年
1696000
1747000

2011年
1557000
998000

2012年(1-4月)
663300
430000

嘉兴市主城区历年住宅量价走势
备注:2008年以前,存量、新增供应数据缺失
截止2012年5月20日
点评:
1、2012年相比去年,90-110平的中小套型有所增加
2、140平以上的大户型占比有所下降,大户型、高总价市场区划相对缓慢
3、90平以下小户型一直受到市场青睐,成交占比一直较为稳定
2、分面积段成交占比
点评:
1、2012年1-5月嘉兴市商品住宅成交面积段主要在90平米以下和110-140平米,共占约7成左右。
2、2011年和2012年成交面积段基本相同,与11年相比,140平米以上户型较难去化。
3、分面积段成交量
2011年面积段成交量(平方米) 2012年1-4月面积段成交量(平方米)
4、分房型成交占比
点评:
二房和三房的刚需及首改户型成交量一直占主导,一房的单身公寓小户型,随着政策出台,投资客的减少,成交量下降,四房以及以上的大户型,成交占比不大,但12年略有上升。
5、分房型成交量
点评:
1、2011年,二房的成交面积达到51万平,2012年1-4月的成交面积接近30万平,预计2012年整年二房的成交面积在60万平左右,二房需求量大;
2、2011年,三房的成交面积别在59万平,而2012年1-4月的成交面积已经达到19万平,预计2012年整年三房的成交面积在38万平左右,三房成交量有所下降;
3、一房、四房及四房以上成交量都很少
2011年分房型成交量(平方米) 2012年1-5月分房型成交量(平方米)
6、后几年公寓供应量预测
在售公寓后续供应量
点评:
目前市区已知项目(秀洲区、南湖区)未来待推体量较大,总体量约300万方。
区域
案名
待推体量(万方)
秀
洲
区
龙盛右岸名邸
3
盛世香园
7
万科金域提香

领秀智谷

蓝光名仕公馆
4
晴湾
14
香颂湾
2
信远朗庭
11
玫瑰恬园
10
万科45#地
11
恒大绿洲
22
宇隆嘉苑
7
区域
案名
待推体量(万方)
秀
洲
区
海纳公馆

弘信·观湖

南
湖
区
康桥花园

格兰英郡

罗马都市

普罗旺斯

金都夏宫

英伦都市
18
中港城

世茂新城

御上江南

区域
案名
待推体量(万方)
南
湖
区
御上江南

佳源·东方都市
30
东菱·宝石公馆

翠湖壹号
10
香缇世家
10
7、后几年公寓供应量预测
地块及未开盘项目供应量
点评:
目前嘉兴市区待开发土地量总建约62万方,楼板价在200-3500元/平方米。
交易时间
地块名称
占地(㎡)
容积率
总建(㎡)
楼面价(元/㎡)
竞得单位
2010/4/16
秀洲工业区,乍嘉苏高速公路西侧,中山西路南侧地块



3744
嘉兴达胜置业发展有限公司
2010/6/76
东至规划道路,南至广穹路,西至嘉杭路边高压线,北至恒力路地块



2288
嘉兴中弘置业有限公司
2010/12/6
东至城北路,南至中环路外侧绿化带,西至朱冠浜,同德路支路地块

2

2236
江苏中大地