上海象屿都城项目三期营销报告.ppt

象屿都城三期营销报告
市场分析
宏观政策回顾
整体市场分析
竞争市场分析
二手房市场分析
市场分析框架
宏观政策回顾
调控严厉,力度空前,政策效果持续累加,预计2013年前政策难放松,继续考验目前已不断趋紧的房企资金链
货币政策
商业地产
住宅地产
央行历经4次加息,%、%%、%
中小金融机构存款准备金率则经过9次上调,%上调至目前的18%
9月初保证金存款纳入存款准备金的缴存范围
上海收紧个人购买商业地产贷款,只对现房放贷
2010年
2011年
“”暂停发放第三套房贷
““巩固调控成果

“”差别化信贷政策
“”限购执行细则
上海重庆试点征收房产税
”“要求房价上涨过快的二三线城市采取限购
”“严禁补税购房
调控政策不断加码,口径持续从严,本届央府调控决心异常坚决!
调整期
调整期
国十条出台

新国八条出台
新国五条出台
政策限制,商品住宅市场持续供大于求,整体成交低迷,价格盘整压力大
注:数据样本已剔除动迁配套房 Resource:R&D Dept. of Tospur
10年4月“国十条”出台以后,5-7月份成交量迅速下跌,,基本与4月单月成交量持平;
经过一段时间的政策消化,8-9月份成交量有所抬头,为巩固调控成果,9月底继续出台新政压制市场需求,导致10月成交量出现一定程度的下滑,但成果有限;随后出台更为严厉的“新国八条“,进一步调控市场,2-4月成交量迅速下挫,效果显著;
11年5月之后,商品住宅市场连续3个月保持较大成交量,为压制上升趋势,7月份”新国五条“出台,深化前期调控成果,打压市场需求,市场成交量重又进入下行通道;
随着调控政策的继续深化,市场成交继续处于低位运行态势,则各大开发商受资金短缺影响,未来将通过促销、折扣等降价措施来回笼现金,预计未来一段时间价格将迎来调整区间。
整体市场分析
公寓市场整体成交规模进一步萎缩,某些楼盘开始出现大幅优惠或采取价格低开措施来促进成交,表现优异
注:数据样本已剔除动迁配套房 Resource:R&D Dept. of Tospur
2011年7-9月份以来,,,,下滑达2成,成交规模进一步萎缩;
尤其是经历“史上最淡8月”之后,“金九”市场供应大幅放量,,,同比去年9月遭腰斩,“金九”惨淡收场;
而9月份成交价格则在区域型标杆项目仁恒森兰雅苑(143套,均价44383元/㎡)的拉升下,达22036元/㎡,创新高;剔除该特别个案后公寓整体成交均价仅20422元/㎡,环比小幅松动下滑;
当前市场上比较有代表性的热销项目已普遍采用低价或大幅优惠策略促进销售,如金地艺境、风荷丽景价格低开;龙湖郦城2W办搜房会员卡开盘单价减3400,总价直降30W;香溢花城直降30W;保利叶语85折优惠;绿地秋霞坊由15000直降至12800(特价房为说辞);中海御景熙岸房展会特价房88折……
整体市场分析
主力供求户型主要以80-110㎡的刚需产品为主
注:数据样本已剔除动迁配套房,样本统计区间:- Resource:R&D Dept. of Tospur
面积段(㎡)
供应套数
成交套数
成交供应套数比
成交套数比
50以下
4132
229
%
%
50-60
2241
771
%
%
60-70
3379
2064
%
%
70-80
4961
2517
%
%
80-90
18893
12530
%
%
90-110
16174
12790
%
%
110-130
8026
4935
%
%
130-150
6235
4030
%
%
150-170
2313
1202
%
%
170-200
2515
1005
%
%
200以上
3233
1072
%
%
合计
72102
43145
%
%
整体市场分析
”金九“惨淡收场,