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恒大集团项目开发报建指引,值得收藏!
开发报建业务是房企开发项目得以顺利开展的重要环节,在开发报建业务工作上做到“精心策划,狠抓落实,办事高效”,能有效降低开发成本,缩短开发周期,为企业创造更大的经济效益。
一、总体策划
 恒大集团报批报建--四“量”基本原则
1、企业发展中心取得建设用地后,各地区地产公司应召开地产项目开发建设综合策划会,制定开发建设计划,按照每期工程开发建设20万平方米建筑面积的规模,确定取得各种重要证照的时间节点。
2、各期工程应根据开发建设节点要求以及当地的开发报建流程,制定详细的开发报建计划,该计划应报集团计划管理中心和开发中心备案。
3、根据开发报建计划,制定图纸需求计划报总工室。
4、各地区地产公司应尽快取得《资质证书》。
二、关于建设用地类证照
1、《建设用地批准书》
通过招拍挂公开出让取得的土地,办理《建设用地批准书》时,必须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函。要特别注意,国土部门公开出让的土地,与国土局签订了《国有土地使用权出让合同》后,在缴交土地出让金之前,务必要到国土部门弄清该土地是否已全部完成征地拆迁结案,避免国土部门拿来出让的土地还存在着局部未完成征地或拆迁结案,给《建设用地批准书》的办理带来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划。
注意《建设用地批准书》的有效期及批准的建设工期,建设项目逾期施工的,注意要提前向发证机关申请延期。
2、国有土地使用证
(1)股权转让或土地转让项目:应及时办理《国有土地使用证》的移交或过户。
(2)通过招拍挂取得项目:在签订《国有土地使用权出让合同》时应在付款条款上列明分期交纳。分期办理《国有土地使用证》。
(3)如所取得的临时证照,应按规定办理变更,否则到期应办理延期手续。
(4)《国有土地使用证》核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿地面积。
(5)为便于项目融资,一个用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证。如不能分期办理国土证,在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成几块分别办理他项权利证,可分块分别在不同银行抵押贷款。
3、《建设用地规划许可证》
(1)办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大,应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。
(2)核发的用地面积是总用地面积(包括净用地面积、道路面积、绿化面积)。所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围,但属于该项目的建设用地范围,因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要求对方给予补偿。
(3)该证的附件有:①建设用地规划红线图;②规划设计条件
★注意附加说明事项,防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。
4、规划设计条件
(1)规划设计条件是建设用地规划许可证的附件,规划设计条件所列明的经济技术指标是设计的重要依据,直接影响项目开发建设的效益。各地区公司应深入研究当地的规划技术管理措施,在申领规划设计条件时争取最优的指标。
(2)容积率、建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制,在申领或调整规划设计条件时应争取各级政府部门的支持,取得最大限度的突破。
(3)公