世联湖州温泉高尔夫项目策划报告.ppt

谨呈:奥地利新世界集团湖州中奥置业有限公司
湖州温泉高尔夫项目
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一、核心策略报告分析思路
目标
现状研究
发展策略
案例借鉴
核心策略分析部分
客户目标
金融危机下的GOLF物业面临问题
项目地块状况解析
湖州市场研究
长三角GOLF置业客户现状分析
“红海战略”
“蓝海战略”
“红海案例”操作关键要素
“蓝海案例”操作关键要素
策略选择
高风险市场的最优选择
二、基础研究报告结构思路
项目目标
项目解析
市场分析
客户分析
附件
案例借鉴
整体定位
形象定位
客户定位
产品定位
启动区策略
长三角度假物业客户
豪宅客户研究
坡地别墅建筑要点
高尔夫与物业互动专题研究
世联简介
一、目标分析
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向
短期目标
世联理解
长期目标
高尔夫和酒店长期持有
期望通过别墅成功销售带动高尔夫发展
创造持续增值的高尔夫社区
现实所引发的思考----------------------
当前形势下的高尔夫物业思考
以高尔夫主题模式作为驱动所带来的问题有哪些?
本项目的自身带给客户的价值究竟是什么?
本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里?
长三角高尔夫物业在当今市场形势下现状如何?
二、现状研究
长三角普遍标榜财富的大面积高尔夫别墅在当今市场客户理性的形势下,已经与高尔夫消费分离开来。
长三角成熟的高尔夫资源丰富且比较集中
经济危机环境下投资意识的减弱使纯投资型物业受关注程度低
一向在牛市叱诧风云的标榜财富的高尔夫别墅顶级豪宅(大面积,高总价)因为市场环境的不确定性而陷入困境
高尔夫消费需求飞速上涨购买高尔夫物业反应冷淡
长三角拥有将近40多个高尔夫项目,分布密集,多以资源型高尔夫度假区为主,且高尔夫已经属于成熟运营状态
作为异地度假需求的衍生投资产品,高端客户对于第二居所的高尔夫别墅的投资意识逐渐减弱,风险控制意识强
由于之前高尔夫物业客户多以标榜身份和彰显财富作为购买驱动,因此市场现有的高尔夫物业多以大面积高总价豪宅物业为主,经济危机下,高端客户的投资减弱直接影响这些物业的去化速度
某高尔夫俱乐部钻石会员语录:
大趋势的改变,使大家对投资很是谨慎
如果要开发高尔夫别墅建议2年之后再动
高尔夫一定可以接着建,因为现在高尔夫需求太多了
问题1:长三角高尔夫物业在当今市场形势下现状如何
1、金融危机影响下的经济形式的发展不明朗;
2、开发商策略由牛市策略改为熊市策略,刚性需求主导市场;
3、案例:惠州
模式一
高尔夫主题
模式二
高尔夫配套型
A、商务功能附加型
B、休闲功能附加型
住宅主导型,开发高尔夫作为附属休闲配套
高尔夫球会主题为主
住宅开发为附属
住宅开发为主
高尔夫为辅助配套
世联经验——根据球会功能不同,高尔夫物业目前形成两种发展模式三类方向
案例: 麓山国际
碧桂园假日半岛
案例:春城湖畔度假区
案例: 观谰高尔夫
以高尔夫主题模式作为驱动带来的将是前期投入大,回现时间长的风险
大量的前期投入打造高尔夫及配套
高尔夫功能,展示做到位后才慢慢启动住宅,对于开发商来说有着前期投资大,回报速度慢,且有经营风险
问题2:以高尔夫主题模式作为驱动所带来的问题有哪些?
观澜高尔夫在运营其高尔夫8年后开始启动其别墅物业
高尔夫的成熟化过程依托成熟球场运营及会所,商业等系列配套的完善展示
会员客户向住宅客户的自动转化,
住宅为自动消化的过程。
本项目所处地段及现阶段所展示出的高尔夫价值,未来描述对于湖州本地客户更为奏效,湖州以外客户接受并充分认可本项目需要一个长期过程
问题3:本项目的带给客户的价值究竟是什么?
山地高尔夫
无硫温泉
城市发展新区
山地资源及水库
湖州在长三角便利的地理位置
规模
部队驻扎的安全性
湖州中学
对于湖州以外的客户:
长三角地区具有高尔夫资源的大规模综合度假区约30多个,分布密集,基本在1-2小时范围圈内,因此在高尔夫资源,规模,交通便利性并无绝对竞争优势。
无硫温泉,山地资源及水库尚未启动开发,认知度与体验度不高,因此吸引力不足够
城市发展新区与部队驻扎的安全性,湖州中学对其影响不大。
对于湖州的客户:
稀缺的现有高尔夫资源在湖州具有强势竞争力,大规模纯粹别墅区对其有绝对吸引力,本项目所处的城市新区地段又具有充分认知度。
无硫温泉,山地资源及水库虽然尚未启动开发,但湖州客户会更为理解与在乎,未来