同策舟山银亿·海悦庭开盘策略报告.ppt

银亿·海悦庭开盘策略报告
杭州同策

宏观环境解读
1月26日
新国八条
3月8日
舟山新政
3月22日
?
在整个政策调控的大环境下,全国房地产市场都或多或少的受到了冲击。今年房地产的市场笼罩阴霾,购房者观望情绪浓重。3月8日舟山新政的出台以及3月22日即将出台的相应细则,势必带来更多的不确定性。
宏观政策解读
宏观环境解读——供需状况(一)
2010年度普陀商品房市场供求状况
套数
面积
均价
供应
4750套

9622
成交
3825套

9134
去化率:%
2011年1-2月普陀商品房市场供求状况
套数
面积
供应
941套

成交
657套

去化率:%
从数据可以看出,%,但2011年年初,整体去化速度减缓。受春节大假的影响,又是楼市的传统淡季,今年2月的楼市推盘量显然更为低迷。且“新国八条”出台,二套房首付比例提高,首套房贷款优惠也普遍取消,购房成本增大。在一系列政策影响下,购房者更下定决心观望楼市,按兵不动,2月份舟山楼市持续“休眠期”。
市场去化减缓,观望情绪再现
宏观环境解读——供应量(二)
2011年3-12月
普陀商品房市场推量
套数
8601套
面积

项目
景
瑞
荣
誉
蓝
湾
天
邦
嘉
园
海
景
颐
园
东
方
名
苑
碧
海
莲
缘
滨
海
星
城
二
期
福
邸
雅
苑
和
馨
花
园
银
亿
海
悦
庭
壹
品
尊
园
御
景
山
庄
江
南
人
家
桃
花
海
贝
香
榭
花
园
凤
凰
城
二
期
东
港
79
号
地
块
海
林
银
竹
苑
江
南
明
珠
苑
海
澜
山
庄
恒
大
名
仕
园
浦
西
中
弄
村
璞
瑅
海
京
汇
豪
庭
金
秀
山
庄
美
林
新
境
滨
港
花
园
合
计
年度推量
(万平方米)

3

























套数
174
280
638
754
272
476
136
664
1000
473
62
473
300
50
91
460
219
80
59
401
380
64
124
30
698
534
8892
从整个普陀区今年未来几个月的商品房市场推量来看,大约有93万方的量,。其中,%。
市场推量膨胀,项目比重较大
未来推量
宏观环境解读——成交分析(一)
普陀区2月共成交商品住宅404套,%。海景颐园和颐景名苑延续1月的集中备案,合力销售100套。尽管有热门楼盘的不断加推且销售量稳定,但是受楼市大环境影响,区域成交量依然跌破3成。
成交下挫,氛围低迷
普陀商品房市场1、2月成交状况
宏观环境解读——成交分析(二)
个案选择原则:推盘跨度在2010年-2011年的楼盘
海景颐园
推盘时间
2010-2-3
2010-5-2
2010-9-24
2010-12-23
2011-1-28
套数
191
204
216
217
334
面积





单套面积段
88-133
88-133
115-143
116-135
60-173
开盘价格
9058
9745
9667
10413
11149
成交均价
8978
9282
10150
9751
10588
已售套数
189
201
198
200
181
去化率
%
%
%
%
%
推出物业类型
小高层
高层/小高层
高层
高层
高层
开盘当天成交
148
148
102
颐景名苑
各批推出情况
2010-10-28
2010-12-8
2011-1-22
2011-3-12
套数
206
221
315
221
面积