宜宾逸都·莱茵河畔商业项目定位.doc

【逸都·莱茵河畔】
商业项目定位及一期商业项目运作策略建议
1、项目优劣势分析
2、项目运作的难点分析
3、项目总体定位建议
4、项目体量定位建议
5、项目业态规划建议
6、项目总平规划设计建议
7、项目物业定位(租售模式)建议
8、项目总体推广策略建议
9、一期项目运作策略建议(重点)
10、其它重要建议
11、附大型商业连锁机构访谈录
1、项目优劣势分析
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成都置信集团与宜宾丝丽雅强强合作,资源共享、优势互补,具有强大的品牌优势。
成都置信集团拥有强大专业的人力资源和商业资源,具有项目运作的团队优势。
欧式高尚居住社区、集中式商业群和特色的步行街,辅以优美的环境,特色的外立面、科学的空间布局和人性化设计,使本项目在宜宾市拥有鹤立鸡群的品质优势。
项目占地490亩,总建筑面积80余万平方米,商业体量达12万平方米,具有突出的规模优势。
根据宜宾市的城市规划,政府将斥巨资打造南岸片区,东区将是宜宾市未来的行政中心、商业服务与文体中心,本项目位于东区的核心地段,具有良好的区位优势。
项目临近长江、七星山、僰侯园,周边自然景观非常丰富,同时项目周边传统文化底蕴深厚,具有良好的人文景观优势。
(二级城市的商业总量考虑和缺陷,基本的市场经营力量,投资力量以及消费力量的支撑是否够,需要进行劣势分析)
本项目周边街区环境差,临航天路和叙府路东段多为老式住宅小区且拆迁改造计划尚不明朗,与本项目的中高档次的商业定位和高尚社区不匹配,存在周边环境劣势。
项目地块周边房地产开发相对滞后,现有商业物业几乎是传统的老式底商形态,商业档次低下,业态杂乱,商业氛围不浓,人气不旺,几乎没有公建配套设施,存在商业配套劣势。
宜宾市旧城区是传统的商业中心,宜宾人的习惯消费区域集中在老城区,目前南岸区担任城市角色主要是居住和行政办公。因此本项目将肩负引导市场消费的重任,但在一定时间内仍然面临消费习惯劣势。
2、项目运作的难点分析
南岸区以及项目周边环境差、商业服务配套落后,人气和商气不浓,对本项目的商业环境和住宅品质都有很大的影响。必需利用沃尔玛的商业聚集效应以及政府商业网点规划政策,形成片区的整体开发联动,才能将本项目及周边区域打造成为南岸区乃至宜宾市新兴商业中心。
本项目的底商总量约5万平方米,目前整个南岸区的商业物业几乎全是底商形态,出租率仅62%,租金低(均价15元/㎡),经营状况一般,这对本项目底商的经营将是个严峻的考验。
本项目的商业体量大,集中式商业的运营要依赖主力店招商的成效和消费市场的支撑,招商的状况将直接影响集中式商业的开发体量和商业物业类型定位。项目区域目前的商业状况和市场条件对主力店招商工作挑战很大。
集中式商业的销售与招商两者间既互为依托、促进,同时又存在一定制约和矛盾。特别是租金与售价的差距,将给商业运作带来困难;同时大型主力店的销售模式和销售回款也是一个难点。
南岸区的“深国投沃尔玛广场”、“鲁能生活广场”、“雄飞·海韵名都”和“正和·盛世华庭”等项目的商业总体量约10万平方米,上市时间都集中在今年下半年和明年上半年,将占取市场先机和部分市场份额,分流投资者和经营者,给本项目带来直接的竞争威胁。
本项目的开发地块在丝丽雅的老厂区,原则上是“拆迁一块,开发一块”。因此本项目的开发节奏和开发体量要受拆迁进度和规模的制约,不利于灵活制定各期的开发策略。
根据商业专项市场调查情况,结合城市发展规划以及项目的优劣势和难点分析,我们对本项目的商业板块的各项定位、商业规划设计以及一期商业项目的开发策略建议如下:
3、项目总体定位建议
商业项目总体定位:宜宾市新兴商业中心
定位说明:
、项目区位、项目体量以及国际零售巨头—沃尔玛入驻等因素分析,本项目片区具备成为“宜宾市新兴商业中心”的潜力,但目前项目周边的商业环境不成熟,发展的不确定因素较大,旧城区仍然是传统的商业中心。因此在前期我们把本项目作为“南岸区商业中心”进行打造,随着项目的推进和南岸区城市化进程,将本项目逐步打造成为“宜宾市新兴商业中心”。
,必须借助于政府的支持、城市的规划,特别是城市商业网点的规划,协同周边区域一起来共同打造,相成区域商业价值的整合,因此建议加强与政府的合作,争取商业网点规划的政策来实现。
,但是基于市场的现状与发展不确定性,可以减少开发的盲目性(如商业总体量和