佛山宏城地产石湾cg-05地块项目 初步建议.doc

宏城地产石湾CG-05地块
项目初步建议
2007年9月
目录
、石湾区域的总体房地产分析 3
2007年上半年佛山商品住宅销售分析 3
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?需要重点解决哪些问题? 11
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、石湾区域的总体房地产分析
2007年上半年佛山商品住宅销售分析
(1)商品住宅销售量增加,价格升幅大
据统计,2007年上半年,,㎡,/㎡,同比增长近24个百分点。
从细分的数据分析,,㎡,同比分别增长37%和8%,以增长率看,销售额的增幅远大于销售面积,从另一个方面反映佛山楼价的增长幅度非常大。二季度,/㎡,同比增长近27个百分点,也超出了上半年平均的同比增长速度。
分析:
禅城楼价1-3月份的楼价比较稳定上升,从4月份大幅攀升,突破了5000元/㎡的大关。1-6月份商品住宅的销售均价上升了1000元左右,最高的5月份涨到5807元/㎡,相比2006年同期,禅城6月份的销售均价上升了35%。其主要原因是5月份禅城区供货区域主要集中在以高端住宅为主的亚艺板块和城南板块,在售的力迅上筑、天湖郦都、汇银·奥林匹克花园,价格都在7000元/㎡以上。到8月份,禅城的楼价更加突破了7000元/㎡的水平,达到7220元/㎡,其主要原因是雅居乐花园、丽日玫瑰、东方水岸、天湖郦都等项目均推出联排别墅及超大户型的产品,造成产品的结构性供给不平衡,也导致楼价迅猛上升。
上述的佛山及禅城住宅的销售均价走势表明,近一年来,商品住宅的销售呈现大幅上升的趋势。在2007年下半年,随着雅居乐、金地等众多外来开发商的项目上市销售,预计整体的楼价将进一步提升。
(2)市场呈现供不应求的趋势
2007年上半年,佛山商品房住宅批准预售面积共计约280万㎡,%,同期商品住宅的销售面积累计378万㎡,%,市场供应规模与市场销售之间的差距进一步拉大。从市场供求的关系来看,销售价格的拉升一方面是由供求关系的不平衡及高素质产品供应的原因,另一方面是由于土地出让价格的不断创新高,刺激房价的猛涨。
(3)中心城区大户型供应为主,小面积产品供应不足
禅城、桂城等中心城区是目前佛山高端楼盘集散地,房价也高,产品多为大户型洋房和城中别墅。第二季度,禅城、桂城、顺德三区获批准预售的单位中,以90㎡%,90㎡%。未来大面积、高价方仍然占绝对主流,中小户型供应量较少。从这一供应结构来分析,本项目区域距离禅城中心城区距离非常近,在中心城区中小户型产品供应稀缺的市场环境下,开发小户型的产品具有非常大的发展潜力。
(4)中心城区楼价继续走高,周边镇区提升明显
2007年下半年,中心城区包括佛山雅居乐、中海·文华熙岸、金地·九珑璧、中海万锦豪园、万科金御华府等高素质项目陆续推出市场,将会在一定程度上抬升禅城及桂城中心城区的楼价。另一方面,受中心城区的带动,周边区域的房地产市场将更多地接纳大批量中心城区具有置业需求的群体。因此,周边区域楼市在短期内也将快速升温,投资型及居住型的产品都具有相当大的开发潜力。

(1)石湾生产总值稳步增长
石湾区地处经济发达的珠江三角洲腹地。交通便利,海、陆、空各线通往全国各地及港澳地区。石湾区近几年经济通过结构调整逐步形成了以名牌产品为龙头的陶瓷知名产业,且陶瓷出口贸易额不断稳步增长。
在石湾主要的产业结构上,石湾街道两大特色产业向总部经济转型:
不锈钢:迈向“世界级”专业市场
以澜石金属交易中心为龙头,以佛山大道、魁奇路、普澜路、前进路的不锈钢专业市场群为载