太仓-地块产品提案.doc

PART 1 商业产品篇
一、扬长避短,在保持住宅产品较高水准的基础上,重点做好商业产品的规划和定位。
本案由住宅和商业两部分组成,%%。由于本案与“君悦豪庭”个案近在咫尺,而“君悦豪庭”是目前太仓房地产市场具有“三高水平”的顶级社区,即:售价高、档次高、品质高。同时太仓房地产市场先后推出了“太仓人家”、“彩虹天下”、“上海花园”等个案,社区档次普遍较高。在太仓大环境和本案小环境的影响下,本案不但要在住宅产品方面保持不低的档次和品质,而且特别要做好商业产品的规划、定位和招商等。这样以来,既可以摆脱相同区域内小高层、高层产品供应量大、目标客户有限、竞争激烈的不利环境;又可以突现本案的诉求,增强整个社区产品的市场吸收力,最终实现更高的利润回报和更短的回款周期。
二、太仓市商业产品的市场总体情况与局部现状。
(一)总体市场情况
和昆山、苏州等苏南城市类似,太仓历来就有浓厚的“重商情结”,经过长期的发展,形成了一定的商业氛围,并显现出不同功能、不同购买力的商业板块。同时太仓的商业产品市场又表现出不同的特点。
1、板块特点:
A、成熟的中高档综合商业带——人民路沿线。这里是太仓各种商场、商铺云集的地带,经过长期的发展,已经形成了以中高档购物、休闲消费的繁华闹市区;
B、传统的中低档临街商铺——县府街、郑和路沿线等。这些是太仓传统商业气息的延续,门面林立,经营品种从日常百货到机工电品,品种繁多;
C、新兴的专业多功能商业广场——五洋广场、美时达广场。五洋广场主要经营各类机电、家具用品等产品,成为太仓较为知名的专业化商业广场;
2、市场租售:
A、成熟区域内的商场一般“只租不售”。一层铺位租金一般在200元/㎡/月,二层及以上铺位租金一般在120—160元/㎡/月,根据铺位位置朝向、面积大小实际调整;
B、传统区域内的商铺一般“租多售少”。不少太仓本地人购置店铺非常慎重,信奉“一铺养活三代人”的经商理念,个人购买之后很少有人转手售出。弇山路、新东街、上海路等与人民路交汇的路段商铺租金价格呈现“中部最高、北部其次、南部最低”的现状。从北至南,一般临街商铺的租金水平为:80—90元/㎡/月、50—60元/㎡/月、40—50元/㎡/月。
C、新兴区域内的商铺一般“租售结合”。太仓西部新兴的“五洋商场”将于2004年12月28日正式对外营业。目前所有商铺已售出大半,内部商业街还有少量商铺待售。临204国道、昆太路的商铺售价在8000—9000元/㎡,全部售完;内部商业街的商铺售价在7300—7600元/㎡,少量待售。
(二)局部商业现状
1、人民路作为太仓成熟的商业带,代表太仓目前最高水平的经营类型和租售价格。
商业类型
商场
商铺
物业位置
阳光商城
新城广场
人民北路与弇山路交汇处
人民路与新东街交汇处
人民南路与上海路交汇处
租金
1层
208元/㎡/月
(7元/㎡/天)
200元/㎡/月
(/㎡/天)
89元/㎡/月
(/㎡/天)
——
——
2层及以上
120 — 160元/㎡/月
(4 — /㎡/月)
——
50元/㎡/月
(2元/㎡/天)
47元/㎡/月
(/㎡/天)
平均售价
(元/㎡)
只租不售
只租不售
12000左右
15000左右
8300左右
其它费用
免收物业管理费及卫生费
税费及工商管理费等行政事业性收费
2、本案周边路段商铺属于传统区域内的商业产品经营形态,对本案产品定位及定位有一定的直接影响。
商铺地段
租售价格
楼层面积
备注
本案西侧
长春路与北门河交汇处以西
租金
22元/㎡/月
2层
30—40㎡/层/间
1、新建拆迁安置房底层
2、现房租售
3、商铺位于大桥下面
本案东侧
北门街与郑和路交汇处以南
租金
45元/㎡/月
2层
40—45㎡/层/间
1、郑河路为市区主干道
2、北门街为成熟居民区
本案南面
长春路与县府街交汇处以东
租金
46元/㎡/月
2层
30—40㎡/层/间
1、成熟临街商铺
2、商铺位于长春路与县府路两条主干道交汇处
县府街与公园弄交汇处以北
租金
36元/㎡/月
2层
40—50㎡/层/间
县府街与昆太路相通
县府街与公园弄交汇处以东
租金
28元/㎡/月
2层
70㎡/层/间
1、位于公园弄路上
2、总面积较大
本案北面
郑和路与北门街交汇处以西
租金
47元/㎡/月
2层
30㎡/层/间
商铺位于郑和路上
郑和路与人民路交汇处以西
租金
50元/㎡/月
1层
50㎡/层/间
商铺位于郑和路上
3、