宏观调控下的房地产市场.doc

宏观调控下的房地产市场
当前存在问题: 
        1、商品房价格上涨过快。今年前七月,中国七十个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨百分之六点六,部分城市超过百分之十。
        2、投资规模过大。2004年房地产开发投资增长达百分之二十八点一,2005年一季度增长百分之二十六点七,增幅比去年同期回落十三点五个百分点。今年前七个月,房地产投资九千四百一十一亿元人民币,占同期固定资产投资总额的百分之二十一;商业性房地产贷款增速逐月加快,六月末商业性贷款余额三点四万亿元人民币,其中房地产开发贷款余额一点三万亿元人民币,同比增长百分之二十八点九。
        3、商品房结构性问题进一步凸现。表现为高档房的比例不适当的多,脱离了大众的需求,而中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房却供应不足。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,一百二十平方米/套以上的住房都在百分之四十以上,最高的超过百分之六十,中小套型住宅比例偏低。
       4、房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来,个别开发企业和中介机构误导市场预期,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,带来一些项目的房价短期内非正常上涨。
原因
     1、开发商囤积房源,发布虚假的销售进度信息,欺骗消费者争购,借机哄抬房价。
还有一点,即房地产税制还不够完善。目前房地产的税负集中在开发与流通环节,而房地产企业将其作为成本转嫁给消费者,导致房地产价格高升,影响到房地产市场的平稳。
     2、房地产市场利润大,不光吸引了本国的大量资金,也吸引了国外的大批资金,使投资规模不断扩大。
     3、国民收入分配不均。我国贫富分化严重,而追求利益最大化的房地产商正是瞄准了这些富人。同时社会中下层民众的住房需求而言,却因过高的房价而买不起房,造成“房价”对老百姓的“虚高”。
     4、房地产市场秩序混乱的原因主要有两点:
      ①部分城市住房需求偏大,供求关系偏紧,一些中心城市外来人员购房比例较大;
      ②规范市场秩序工作不到位。
对策
      1、全面推广购房实名制。推行商品房预销