昆明莲花国际项目商业定位及规划初步.pptx

恒通机构
2010年09月
昆明莲花国际定位及规划初步
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目录
项目定位的前提思考
界定项目属性
项目定位初步
项目定位方向
项目消费群体界定
项目主题定位初步
商业功能描述
商业业态定位及剖面、平面布局初步
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I
项目商业定位的前提思考
任何项目的商业定位首先取决于开发商的战略考量
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销售为目的的开发方向
持有经营为目的的开发方向
物业形态
优劣简析
街区类物业为宜
便于销售,并博取高单价
盒式集中物业为宜
适于整体的经营和管理,有助于持有者长期现金流的实现和经营增值
战略方向选择
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对本项目而言,盒子式的商业可使商业面积最大化,并充分利用地块沿街面的优势,提升商业价值和塑造商业优势
总规划用地
㎡
净用地
㎡
总建筑面积
㎡
其中
住宅面积
㎡
商业及商务面积
㎡
配套商业建筑面积
㎡
容积率(商业)

建筑密度(商业)
%
绿地率(商业)
%
停车位
3049个
拆建比
1:
商业开发策略建议
根据项目的经济技术指标,由于住宅部分回迁比例大,故本项目从资金开发及回款的角度出发,建议除自持部分综合性商业外,其余均应在满足商业定位规划的基础上对外销售,以满足本项目的合理利润开发。
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北教场分区控制性规划:
莲花池公园“点睛”教育板块
区域范围:北起北二环路、南至一二一大街,西至虹山东路、明日城市、金鼎科技园一带,东至盘龙江。
功能定位:是以教学、科研为主导的五华区产业研发基地和城市生态恢复及综合性发展地区。
北教场分区高校林立,科研单位聚集,已是成熟的发展片区,但部分区域的改造也是势在必行,新的控制性详细规划对区域功能改变不大。这里也被称为莲花教育板块,浓厚的人文气息和教育氛围,也是许多人向往在这里购房置业的主要因素。
北教场分区经济属性
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北教场分区高校林立,科研单位聚集,已是成熟的发展片区,浓厚的人文气息和教育氛围,也是许多人向往在这里购房置业的主要因素。目前内部住宅项目也是以企事业单位和部队的员工住房为主,商品房所占比较低
区域内新盘有馨悦芳邻、明日城市、阳光果香小区、金荷家园和荷叶雅居等。
经济属性:社区商业+教育产业
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北教场分区产业配套
商业:北教场片区的商业集中于学府路和龙泉路沿线,类似一个旋转过的“人”字。主要以生活配套的超市、饭店及IT产业为主。
住宅物业:北教场片区目前主要的住宅项目是以二居室为主,主要原因是片区内的小区开发时间较早,目前是昆明最主要的三级市场交易区域之一,片区内居住人口众多,流动人口比例较高,有稳定的人流量。
医疗:片区内部有两块部队的用地的集中区,分别为省武警总队和地方军队所在地,部队五十七医院也在这部分地块,是区域内最大的医疗机构。
交通:小菜园立交桥汇集了一二一大街、学府路、龙泉路、环城北路、圆通东路、教场北路等交通线路,是昆明的交通枢纽地段,汇集了大量的车流。
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北教场分区重点产业配套标注
▲
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十
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商业
1-家乐福
原西电子广场
住宅
2-百年明日城市
3-花香十里
4-苏家塘小区
5-莲花小区
6-江岸小区
7-巴士家园
8-广基馨悦芳邻
9-志远城市综合体
酒店
10-莲花宾馆
11-教育宾馆
12-万豪酒店
专业市场
13-干菜批发市场
14-通慧车城(歇业)
15-亿美居家居广场
16-江岸小区菜市场
17-一二一数码城(拆)
教育
18-昆明冶金专科学院
19-云南师范大学
20-云南民族大学
21-昆明理工大学
22-省旅游学校
医疗
23-昆明总医院北教场分院