交通枢纽工程商业空间项目定位策划.doc

交通枢纽工程商业空间项目定位策划
第一章项目情况分析
一、项目概况
项目位于南坪中心转盘,是南坪交通枢纽工程的配套部分,商业总建筑面积约为55000㎡。项目建成后将成为南坪主要的人流交通通道,承担起疏散、组织人流的作用,项目的主要功能是:人行交通组织;项目的辅助功能是:连通南坪中心商业的地下商业空间。
二、项目SWOT分析
(一)优势分析
拥有最好的地理位置,将是南坪地区主要的人行通道和过街通道,人流可以得到保证。
与南坪商圈现有商业建筑有机结合考虑,能够在最大程度上实现项目与其他商业之间的资源共享,实现商业资源的集合。
与轻轨车站、公交汽车站合理搭接,每天往来人流大,拥有巨大的商机。
室内建筑,冬暖夏凉,可以吸引客户前往。
商业街的布局方式,全新的室内商业街设计给客户全新的逛街感受。
政府工程,资金雄厚,相关优惠政策拥有偏移的可能。
(二)劣势分析
项目没有自己独立的车库等相关配套设施,对商业没有必要的配套支持及货运入口、场地的支持。
项目为地下室内建筑,无天然气供应,排污、排烟等受到局限,对业种的规划有一定的限制。
项目主要功能为人行通道,商业仅为其配套辅助功能。
线形商业布局,卖场规划受到很大局限,地下商业,商业氛围无法很好的渗透。
(三)机会点分析
重庆成立“新特区”之后,市民投资热情空前高涨,拥有比较强的投资欲望。
南坪中心商圈暂无其他投资型商业物业推出,近距离直接竞争对手少。
轻轨商业逐渐被重视,发展前景好。
(四)威胁点分析
随着商业投资市场销售情况的好转,部分存量商业开始进入市场销售,相对低廉的销售价格将直接分流项目的目标购买客户。
国家政策及银行对投资性物业的政策打压,直接影响到投资客户的投资热情,对项目商业的销售有一定的限制作用。
第二章市场情况分析
一、南坪商圈现有商业情况分析
(一)地上商业
目前南坪的地上商业主要以南坪中心转盘向周边发展,形成了多个商业带,经营业种主要涉及:酒店、服装百货、生活超市、装饰卖场、电器卖场、社区服务业种等。
南坪现有地上商圈被车行道路分隔为多个独立的板块,板块之间的人行往来交通情况相对较差,没有很好的人行通路进行连接,商圈整体性差,业种搭配有一定的缺陷,酒店服务行业营业面积的比例超过商圈总经营面积的30%;休闲娱乐行业的经营面积虽然大,但是高档娱乐场所相对比较缺乏,缺少年轻消费人群所热衷的娱乐场所,服装零售业的经营配比面积不能满足区内消费者的需要。
业种
店铺数量
(个)
面积
(㎡)
面积比例
(%)
IT通讯
72
6784
%
服装
384
11131
%
饰品
77
1078
%
皮具
90
2013
%
美容美发
122
10324
%
餐饮
302
79516
%
休闲娱乐
155
114445
%
酒店服务
43
213150
%
社区服务
430
76426
%
日杂百货
21
865
%
五金建材
64
3388
%
主题卖场
9
21200
%
专业卖场
17
58050
%
次主力店
2
10000
%
主力店
6
69000
%
其他
161
30825
%
合计
1955
708195
100%
对休闲娱乐行业进行相关细分后,得到以下统计数据:
业种
面积
(㎡)
面积比例
(%)
店铺数量
(个)
洗脚城
6470
%
15
网吧
11520
%
23
茶楼
16030
%
42
休闲吧
12760
%
22
咖啡厅
2800
%
4
保健按摩
1880
%
4
洗浴中心
10100
%
4
歌城
15150
%
9
电玩
1562
%
6
娱乐
4000
%
4
健身房
2660
%
6
舞厅
1200
%
2
其他
28322
%
13
合计
114445
%
155
(二)地下商业
㎡,主要分布在南坪转盘及南坪西路沿线,主要分为三个部分:流行前线、浪高购物中心及宏声地下商业城。
三个地下商业场所主要经营业种为流行服饰兼有少量其他业种,经营档次偏低,主要以商品价格吸引消费者。商铺面积小,多控制在20㎡以下,有