经天纬地武汉奥山·余家头项目开发建议及经济效益分析.doc

奥山·余家头项目
开发建议及经济效益分析
目录
□前言 2
□项目规划调整建议 4
□项目开发推进建议 32
□项目价格定位 59
□项目分期经济效益估算 72
□项目总体经济效益估算 111
前言
长江七桥及罗家港高架桥的设置、罗家港明渠的保留、临街面地块的大量削减,使罗家港两侧地块的商业优势大大削弱,商业联动作用基本丧失,而原有关于打造商圈的构想,也要因现有局面的改变而作较大的调整。地块占地大面积缩水而还建物业开发体量依然不变,使对住宅布局产生的影响也不言而喻。
为了顺应外在变化,我们不得不重新调整大体的规划思路,重新分配商业与居住的体量,重新审视商业、住宅与还建物业的关系,并优化整体布局,以最大限度提升商业影响力和提升项目居住品质。
项目规划调整建议
一、项目规划调整建议
项目面临的两大变化,促使我们不得不调整规划思路,重新考虑体量分配和物业布局。
项目规划调整建议
【第一大变化】:七桥高架设计,罗家港明渠保留。
□罗家港明渠的保留,使沿罗家港两边分布的物业形成实质性隔离,罗家港明渠两侧物业的临街优势削弱或不复存在,商业联动效应基本丧失。
□和平大道沿线及社区主要轴线,人流和车流相对容易聚集,成为本项目商业价值最为突显之处。
□罗家港明渠北侧的规划小路,衔接临江大道与和平大道,也是北部大地块外围的交通要道之一,但商业价值明显不如前期构想突出。
项目规划调整建议
【第二大变化】:地块面积及总开发量大大缩水,且还建物业所占地块比例较大。
项目总占地760亩,其中,
可对外开发的土地仅460亩,容积率为3,可建面积92万㎡;
可还建的土地300亩,,可建面积52万㎡,其中还建住宅46万㎡,还建住宅及其他物业6万㎡。
项目规划调整建议
此时:
□罗家港南面临街处的地块被拿掉后,项目大面积占据金边银角地带的优势不复存在。
□还建物业与外售住宅之间不可避免要出现相间布局的局面。
□B地块商业价值削减至最低点。
项目规划调整建议
1、商业与住宅的体量调整:
□商业物业体量定位:
·在项目规模缩水,临街优势不复存在的情况下,我司建议项目开发的商业物业与还建的商业物业,充分利用和平大道沿线、罗家港旁的规划路、社区的主要人流轴线、A地块东部规划道路及A地块中部横贯东西的规划路分布,按其占地及容积率关系来看,商业物业体量将可达到近30万㎡,其中包括还建的商业物业6万㎡。
项目规划调整建议
·建成后的商业物业将辐射青山、洪山、武昌、汉口二七、后湖等片区,成为武汉主城北部区域的商业商务中心,紧紧吸附项目周边的居民及工作人群,广泛辐射汉口、武昌一江两岸的多区人群。
项目规划调整建议
□商业与住宅的比例关系:
初步按商业物业30万㎡(含还建商业)的体量预计,那么开发住宅与还建住宅共114万㎡,本项目商业与住宅的比例约为1:4。