2008年2月合肥房地产市场研究报告-66PPT.ppt

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作为省会城市,合肥地理位置优越、交通便利,荣誉颇多
合肥位于中国中部,长江淮河之间,沿江近海,具有承东启西、接连中原、贯通南北的区位优势,是安徽省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽,在经济高速发展的今天,可以说合肥已融入长三角经济圈内;
合肥历史悠久、名胜古迹众多,素以“三国故地,包拯家乡”称著于世;
合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽;
合肥是全国重要的科教基地、享有“全国园林城市”美誉,拥有全国卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进城市等国家级荣誉称号。
城市人口增幅较小,城市化水平不断提高,目前合肥正处于城市发展的高速阶段
不同发展阶段城市化特征
发展次序
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
发展阶段
初步城市化
高速发展期
快速发展期
稳定发展期
城市化率
30%
30%—50%
50%—75%
75%以上
城市发展特征
工农业生产水平较低,工业提供的就业机会有限。
工业基础比较雄厚,经济实力明显增强,工业产业快速扩大,工业吸引大批农业人口。
工业产业成为城市绝对的经济支柱,城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展,城市经济进入高速发展阶段。
城市经济高度发达,农村人口的绝对数量已经不大,城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。
按照国际研究城市发展的标准:合肥的房地产处于快速增长阶段
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800—1000
1000—4000
4000—8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展,单纯数量型
快速发展,以数量为主,数量和质量并重
半稳定发展,以质量为主,数量和质量并重
缓慢发展,综合发展型
与南京相比,合肥GDP、人均GDP都偏低,城市经济基础略显薄弱
目前南京的房地产处于平稳发展阶段,改善需求成为城市市民需求主力特征
第三产业保持稳定的比重,显示城市经济有一定的活力,近期第二产业发展有所增加
在三次产业发展中,第三产业和第二产业完成增加值相当,第二产业的相对不发达导致城市整体经济实力较弱;
三产贡献增幅较大,服务业的发展趋向成熟,实现传统服务业向现代服务业的过渡,其产业在升级换代过程中将导入和催生部分高素质、中高收入人群,带来更大的居住市场容量。
城市居民可支配收入增幅较快,但总量不高,与此同时,居民消费趋于保守
2002年以来,合肥市人均可支配收入增幅速度逐年加快,2006年首次突破了万元大关,但基本相当于南京市2004年的收入水平。
伴随市民生活质量、消费能力、储蓄能力的稳步提高,市民将步入二次置业阶段,这将推动高档房地产市场的发展。住房和出行品质已成为2006年市场追逐的主要目标,房产消费已成为社会的消费热点。
固定资产投资快速增大,房地产开发投资与南京差距在缩小,两者对合肥经济的作用显著
城市固定资产投资及房地产开发投资总额快速增长,其增长速度超过GDP增幅,这表明两者对城市经济的作用比较显著;
对于合肥这一经济欠发达的省会城市而言,房地产业是拉动当地经济发展的重要产业之一,故政府对于房地产业的支持力度较大,从近两年房地产开发投入看,其总值正逐步接近南京。